Mamy coraz więcej wspólnot i mniej spółdzielni?

Narodowy Bank Polski niedawno podał ciekawe informacje o liczbie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych na terenie dużych miast. Przyglądamy się tym statystykom.

Dane na temat liczby wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych działających w poszczególnych miastach są omawiane bardzo rzadko. Właśnie dlatego postanowiliśmy przyjrzeć się tym ciekawym informacjom, które przygotował Narodowy Bank Polski. Wspomniane statystyki w niektórych kwestiach są dość zaskakujące. Przykładowo okazuje się, że najwięcej wspólnot mieszkaniowych działa na terenie Wrocławia, a nie znacznie większej Warszawy. To nie jedyna niespodzianka.

Nie wszędzie spada liczba spółdzielni mieszkaniowych

Narodowy Bank Polski w swoim corocznym raporcie o sytuacji lokalnych rynków mieszkaniowych podaje między innymi liczbę deweloperów, pośredników nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych oraz wspólnot działających w szesnastu miastach wojewódzkich. Takie szacunkowe informacje są dostarczane przez lokalne oddziały NBP. Najnowsze ustalenia Narodowego Banku Polskiego wskazują, że pod koniec minionego roku w miastach wojewódzkich działała następująca liczba spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych:

  • Białystok - 570 wspólnot mieszkaniowych (wzrost z 450 w 2014 r.) oraz 10 spółdzielni (bez zmian względem 2014 r.)

  • Bydgoszcz - 1795 wspólnot i 19 spółdzielni (1575 i 20 w 2014 r.)

  • Gdańsk - 5778 wspólnot i 51 spółdzielni (5322 i 41 w 2014 r.)

  • Katowice - brak danych o wspólnotach/23 spółdzielnie (2014 r. - 22)

  • Kielce - 851 wspólnot i 15 spółdzielni (739 i 15 w 2014 r.)

  • Kraków - 5481 wspólnot i 112 spółdzielni (4558 i 177 w 2014 r.)

  • Lublin - 1238 wspólnot i 67 spółdzielni (1019 i 67 w 2014 r.)

  • Łódź - 3635 wspólnot i 58 spółdzielni (2975 i 56 w 2014 r.)

  • Olsztyn - 1468 wspólnot i 10 spółdzielni (1348 i 17 w 2014 r.)

  • Opole - 1625 wspólnot i 2 spółdzielnie (1460 i 7 w 2014 r.)

  • Poznań - 3082 wspólnoty i 31 spółdzielni (2522 i 11 w 2014 r.)

  • Rzeszów - 758 wspólnot i 12 spółdzielni (552 i 26 w 2014 r.)

  • Szczecin - 3375 wspólnot i 128 spółdzielni (3494 i 107 w 2014 r.)

  • Warszawa - 9160 wspólnot i 571 spółdzielni (7970 i 952 w 2014 r.)

  • Wrocław - ok. 12 000 wspólnot i 210 spółdzielni (6900 oraz 180 w 2014 r.)

  • Zielona Góra - 1177 wspólnot i 11 spółdzielni (1051 wspólnot i 11 spółdzielni)

Powyższe dane potwierdzają, że ogólnopolski trend związany ze spadkiem liczby spółdzielni mieszkaniowych nie jest widoczny wszędzie. Dobry przykład stanowi chociażby Szczecin. Niestety nie wiemy, jaki dokładnie jest profil działalności nowych spółdzielni mieszkaniowych, które dość często powstają również w Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu. Warto przypomnieć, że część spółdzielni obecnie konkuruje z deweloperami na wolnym rynku (oferując mieszkania nie tylko dla swoich członków).

Liczba wspólnot jest związana z rodzajem budynków …

Równie ciekawie wygląda porównanie liczby wspólnot mieszkaniowych działających na terenie poszczególnych miast wojewódzkich. Chodzi nie tylko o wspomniany już przykład Warszawy i Wrocławia. Warto również zwrócić uwagę na relacje dotyczące np. Opola i znacznie bardziej ludnego Lublina.

Na liczbę wspólnot mieszkaniowych w danym mieście (oprócz wielkości populacji) wpływa między innymi rodzaj zabudowy wielorodzinnej oraz liczba dużych spółdzielni, które nadal zarządzają wieloma budynkami jednocześnie. Na terenie miast, gdzie przeciętny budynek wielorodzinny jest niewielki, można spodziewać się większej liczby wspólnot. W tym kontekście warto przypomnieć, że tzw. wspólnoty wielobudynkowe nie są częstym zjawiskiem i powinny być tworzone tylko wyjątkowo (zobacz Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 kwietnia 2008 roku - sygn. akt I ACa 71/08).

Nie tylko działalność deweloperów tworzy wspólnoty

W świetle powyższych danych, ciekawą kwestią jest także szybki wzrost liczby wspólnot mieszkaniowych. Takie zjawisko na pewno nie dziwi w przypadku miast cechujących się bardzo wysoką liczbą powstających nowych lokali w przeliczeniu na 1000 osób (przykłady: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław i Rzeszów). Warto jednak pamiętać, że w praktyce nie tylko działalność deweloperów jest czynnikiem kreującym nowe wspólnoty mieszkaniowe. Mogą one powstawać również na skutek podziału wspólnot wielobudynkowych.

Około 10 lat temu bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na liczbę nowych wspólnot był też masowy wykup mieszkań spółdzielczych, komunalnych oraz zakładowych. Obecnie to zjawisko nadal występuje, choć jego skala jest mniejsza. Warto przypomnieć, że czasem właściciele mieszkań w bloku spółdzielczym muszą czekać nawet kilka lat, aż udział spółdzielni w częściach wspólnych na skutek wykupu lokali spadnie poniżej 50%. Wtedy istnieje możliwość utworzenia wspólnoty mieszkaniowej i przekazania jej zarządu nad blokiem - z poszanowaniem uprawnień spółdzielni jako nowego członka wspólnoty (zobacz artykuł 24 indeks 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).