Firmowy wynajem będzie bardziej opłacalny?

Zmiany podatkowe zwiększą opłacalność najmu?

Na początku 2021 r. zmienią się pewne przepisy dotyczące opodatkowania najmu i dzierżawy. Skorzystają na tym przedsiębiorcy.

Polski fiskus ma tendencję do wprowadzania ważnych zmian podatkowych bezpośrednio przed końcem roku. Niestety taka sytuacja dotyczy również przełomu 2020 r. i 2021 r. Tym razem nowe regulacje podatkowe mają związek głównie z próbą podwyższenia wpływów do kryzysowego budżetu i jego zrównoważenia. Takie wytłumaczenie zmian dotyczy m.in. nowych zasad opodatkowania spółek nieruchomościowych, które opisywaliśmy niedawno. Na całe szczęście, nie wszystkie zmiany podatkowe wchodzące w życie od początku 2021 r. będą miały charakter jednoznacznie negatywny dla podatników. W tym kontekście trzeba wspomnieć o stworzeniu opcji opodatkowania firmowego najmu i dzierżawy w ramach ryczałtu. Nowe rozwiązanie będzie dotyczyło nie tylko nieruchomości typowo mieszkaniowych.

Prywatny najem nie będzie już tak atrakcyjny ...

Stworzenie możliwości ryczałtowego opodatkowania części firmowych przychodów z najmu oraz dzierżawy nieruchomości i podobnych umów ma częściowo rozwiązać problem, o którym mówiło się już od dawna. Chodzi o nieprecyzyjne rozgraniczenie pomiędzy najmem prywatnym oraz najmem firmowym. Ten problem narastał przez lata, a kolejne stanowiska sądów administracyjnych i urzędów skarbowych (często sprzeczne) tylko go powiększały. Warto podkreślić, że nowe rozwiązania prawne w bezpośredni sposób nie rozwiązują wspomnianego problemu. Nie mamy bowiem do czynienia z wprowadzeniem jasnej definicji najmu prywatnego. Ustawodawca zdecydował się natomiast na stworzenie możliwości ryczałtowego opodatkowania firmowych przychodów z najmu i dzierżawy. W ten sposób, ograniczona zostanie pokusa rozliczania wynajmu oraz dzierżawy w sposób prywatny. Dotychczas tylko taki wariant dawał możliwość opodatkowania ryczałtem.

Zmiana obejmie również usługi typowo hotelowe

Warto wiedzieć, że opisywana wcześniej zmiana podatkowa to rezultat uchwalenia ustawy z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 2123). Wspomniany akt prawny wskazuje, że stawka ryczałtowa od 1 stycznia 2021 r. może być stosowana w ramach następujących rodzajów działalności:

świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1)
świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55)
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze dotyczących składników majątku związanych z działalnością gospodarczą

Co ważne, nowe przepisy ustalają ryczałtowe opodatkowanie przychodu z rodzajów działalności wyszczególnionych powyżej na takim samym poziomie, jak w przypadku najmu prywatnego. Mowa o stawce 8,50% (do kwoty 100 000 zł rocznie) oraz 12,50% w przypadku większych przychodów. Ważny wydaje się również fakt, że możliwość ryczałtowego rozliczania przychodów z obszarów działalności wymienionych w punktach 1, 2 oraz 3 została wprowadzona do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Opłacalność nowego wariantu zależy od kosztów

Sam pomysł stworzenia nowej opcji opodatkowania firmowego wynajmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, na pewno można ocenić pozytywnie. Warto zwrócić uwagę, że ta zmiana podatkowa nie wpływa negatywnie na możliwość wyboru przez przedsiębiorców innych wariantów rozliczenia z fiskusem.

Trzeba natomiast zdawać sobie sprawę, że nie wszyscy przedsiębiorcy będą zainteresowani nową propozycją podatkową rządu. Okaże się ona atrakcyjna przede wszystkim dla tych osób prowadzących działalność gospodarczą, które wykazują niskie koszty dotyczące najmu oraz dzierżawy. Przedsiębiorcy zainteresowani nowym wariantem rozliczeń, na pewno dokładnie sprawdzą, czy będzie on dla nich atrakcyjny. Chodzi o porównanie poziomu podatku w ramach nowego ryczałtu, a także na dotychczasowych zasadach rozliczenia.

Można oczekiwać, że nowe rozwiązania podatkowe zachęcą część osób prowadzących wynajem lub dzierżawę do rejestracji firmy i rozpoczęcia firmowych rozliczeń. Mowa o podatnikach, którzy obawiają się, że fiskus może zakwestionować prywatny charakter ich działalności dotyczącej np. wynajmu więcej niż jednej nieruchomości.