Jak koronawirus wpłynął na komercyjne nieruchomości?

Jak epidemia zmieniła rynek komercyjny?

Koronawirus wpłynął nie tylko na rodzimą „mieszkaniówkę”. Zmiany objęły również rynek komercyjnych nieruchomości. Warto sprawdzić jego sytuację w 2020 r.

W kontekście epidemii koronawirusa, bardzo dużo mówi się o rynku nieruchomości mieszkaniowych. Trudno się temu dziwić zważywszy na fakt, że to właśnie domy, mieszkania oraz grunty na cele mieszkaniowe najbardziej interesują przeciętnego Kowalskiego. Nie możemy jednak zapominać o rynku nieruchomości komercyjnych, który prezentuje niebagatelną wartość. Dane z corocznego raportu NBP wskazują, że pod koniec 2019 r. nieruchomości komercyjne stanowiły równowartość około 12% polskiego PKB. Niestety bardzo wiele wskazuje na to, że w minionym roku rodzimy rynek nieruchomości komercyjnych odczuł silny cios po kilku latach szybkiego rozwoju. Przyglądamy się informacjom na ten temat, które dostarczają wiodący analitycy.

Roczny spadek wartości obrotu sięga około 30%

W styczniu firmy analizujące sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych zwykle publikują już pierwsze szacunki dotyczące ubiegłorocznej skali transakcji. Niedawno wyniki swoich obliczeń zaprezentowali eksperci z Savills. Ich zdaniem, ubiegłoroczna wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 5,29 mld euro. Oznaczało to niebagatelny spadek aż o 32% względem bardzo dobrych wyników z 2019 roku. Negatywna roczna zmiana byłaby zapewne większa, gdyby nie dobre wyniki z I kw. 2020 roku (1,7 mld euro), które nie były jeszcze mocno obciążone piętnem kryzysu.

W sektorze handlowym było najgorzej od 10 lat

Trzeba podkreślić, że ubiegłoroczny spadek wartości rynku nieruchomości komercyjnych na podobnym poziomie oszacowała firma Cushman&Wakefield. Jej eksperci mówią o rocznej zmianie wynoszącej (-25%) oraz sumarycznym wyniku 5,6 mld euro. W świetle analiz Cushman&Wakefield szczególnie źle wyglądają ubiegłoroczne statystyki dotyczące sektora handlowego. Mianowicie, wartość transakcji dotyczących tej części rynku nieruchomości komercyjnych spadła do najniższego poziomu od 10 lat.

Trudno się dziwić kiepskim wynikom dotyczącym powierzchni handlowej zważywszy na skalę oraz charakter obostrzeń związanych z handlem wielkopowierzchniowym. Pocieszający jest natomiast fakt, że jeszcze w III kw. 2020 r. odsetek pustostanów w branży retail utrzymywał się na relatywnie niskim poziomie 4,8%. Taki wynik podali eksperci Colliers International w odniesieniu do ośmiu głównych aglomeracji.

Magazyny zwiększyły swoje znaczenie na rynku

Analitycy Savills zwracają natomiast uwagę, że w minionym roku sektor magazynów po raz pierwszy okazał się bardziej interesujący dla inwestorów od nieruchomości biurowych oraz handlowych. Przez cały miniony rok, w polski rynek magazynowy zainwestowano ok. 2,6 mld euro, czyli o 65% więcej niż poprzednio. Taka sytuacja wydaje się bardzo ciekawa, bo zgodnie z danymi NBP pod koniec 2019 r. krajowe magazyny odpowiadały za jedynie 18% wartości polskiego zasobu komercyjnego.

Można przypuszczać, że analogiczny udział magazynów z końca 2020 r. był już wyższy - między innymi dzięki rozwojowi branży e-commerce w czasie pandemii oraz względnej odporności rynku magazynowego na kryzys. Dane Colliers International wskazują jednak, że rynkowi magazynowemu nie udało się zupełnie uniknąć wzrostu odsetka pustostanów. Mowa o zmianie z 7,3% w II kw. 2019 r. do 8,2% (III kw. 2020 r.). Najmniejszą podatnością na skutki epidemii cechowały się nowoczesne powierzchnie magazynowe.

W przypadku rynku biur nie ma mowy o dramacie

Magazyny z całą pewnością były inwestycyjnym przebojem, jeżeli chodzi o miniony rok na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Warto jednak podkreślić, że w przypadku biur sytuacja nie wyglądała bardzo źle. Świadczy o tym m.in. fakt, że według Savills odsetek pustostanów na stołecznym rynku biurowym pod koniec 2020 roku nie przekroczył 10,0%.

Warszawski wynik na poziomie 9,9% oznaczał roczny wzrost o 2,1 punktu procentowego. To stosunkowo niewielka zmiana jeśli weźmiemy pod uwagę realia panujące w minionym roku oraz większą popularność pracy zdalnej. Taka zmiana dotycząca charakteru pracy nie musi być jednak stała. Od pewnego czasu, coraz więcej przesłanek sugeruje, że po pandemii wzrośnie popularność pracy hybrydowej polegającej na pobycie w domu przez 1 - 2 dni robocze tygodniowo. Zupełnie zdalna praca nie stanie się natomiast normą.

W kontekście biurowych pustostanów, ciekawie prezentują się także dane Colliers International. Wskazują one, że stopa pustostanów na dziewięciu największych rodzimych rynkach pod koniec III kw. 2020 r. wyniosła 10,7%. Trzy miesiące wcześniej, analogiczny wynik oscylował na poziomie 9,0%.