Kiedy członek wspólnoty musi płacić za szkody?

Kto odpowiada za zniszczenia w częściach wspólnych?

Zniszczenia na terenie części wspólnych budynku zdarzają się dość często. Wyjaśniamy kiedy musi za nie zapłacić członek wspólnoty mieszkaniowej.

Współwłasność dotycząca części budynku służących do wspólnego korzystania, teoretycznie powinna motywować do ostrożności i dbałości np. o stan klatek schodowych. Niestety w praktyce sytuacja czasem wygląda inaczej. Zarządcy budynków wielorodzinnych mogą podać dziesiątki przykładów różnych szkód, które zdarzają się w częściach wspólnych budynku. Pęknięte płytki ceramiczne na skutek uderzenia, mocno zabrudzone ściany lub zbite szyby - to tylko mniej kosztowne przypadki. Likwidacja takich zniszczeń przy pomocy środków zgromadzonych na funduszu remontowym nie wydaje się sprawiedliwa wobec bardziej ostrożnych mieszkańców budynku. Warto zatem odpowiedzieć na pytanie, w jakiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia może dochodzić roszczeń względem jednego ze swoich członków jako sprawcy uszkodzeń. W artykule poruszamy też przykłady związane z odpowiedzialnością najemcy oraz skutkami szkody spowodowanej przez małoletniego.

Ciężar dowodu zawsze leży po stronie wspólnoty

Dochodzenie roszczeń od członka wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni jest relatywnie łatwe pod warunkiem, że zarządca lub zarząd wspólnoty/spółdzielni dysponuje odpowiednimi dowodami, które uzasadniają odpowiedzialność na podstawie artykułu 415 kodeksu cywilnego („Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”). Warto jednocześnie pamiętać, że ten sam kodeks cywilny w artykule 6 wyznacza uniwersalną zasadę dotyczącą ciężaru dowodu („Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”).

W związku z powyższym, wspólnota lub spółdzielnia powinna dysponować niezbitymi dowodami, które mogą posłużyć nawet podczas ewentualnego sporu sądowego. Wydaje się, że najbardziej przekonującym dowodem są nagrania z monitoringu dobrej jakości, który coraz częściej pojawia się na terenie części wspólnych. Oczywiście taki monitoring powinien funkcjonować zgodnie z zasadami wyznaczonymi przez Urząd Ochrony Danych Osobowych.

Rodzice zapłacą za złe zachowanie małoletniego

W praktyce okazuje się, że wiele szkód w częściach wspólnych jest powodowanych przez nieostrożne dzieci, które na przykład szybko jeżdżą na deskorolkach lub hulajnogach albo grają w piłkę. Często pojawia się zatem pytanie o odpowiedzialność rodziców za szkodę spowodowaną przez dziecko na terenie części wspólnych. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, małoletni w wieku poniżej 13 lat nie ponosi odpowiedzialności za wyrządzone szkody. Taka odpowiedzialność będzie dotyczyła jego rodziców, chyba że wykonywali oni starannie nadzór nad dzieckiem lub udowodnią, że szkoda powstałaby również podczas odpowiedniego sprawowania nadzoru.

Nieletni w wieku 13 lat - 18 lat, co do zasady mogą już odpowiadać za wyrządzone szkody. Wyjątek dotyczy sytuacji, w których stopień rozwoju dziecka nie uzasadnia samodzielnej odpowiedzialności pomimo przekroczenia limitu wiekowego (13 lat). W praktyce roszczenia finansowe skierowane przez zarządcę budynku wobec małoletniego zwykle pokrywają jego rodzice. Warto pamiętać, że roszczenie wspólnoty lub spółdzielni musi być tak samo dobrze udokumentowane również wtedy, gdy dotyczy szkody spowodowanej przez nieletnich. Niezależnie od wieku sprawcy, spółdzielnia, wspólnota lub inny zarządca może szybko naprawić uszkodzenie (np. zbitą szybę) i dopiero później skierować do sprawcy lub osoby odpowiedzialnej roszczenie o zwrot kosztów usunięcia szkody.

Właściciel lokalu nie odpowiada za najemców …

W wielu innych przypadkach, szkody na terenie części bloków użytkowanych przez wiele osób (np. klatek schodowych lub garaży) są powodowane przez najemców lokali. Sprzyja temu mniejsze przywiązanie takich lokatorów do kwestii związanych ze stanem budynku oraz ich skłonność do częstych przeprowadzek.

Z uwagi na skalę zniszczeń spowodowanych przez najemców, niektóre spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe próbują zobowiązać właścicieli mieszkań do płacenia za szkody spowodowane przez lokatorów. Takie zasady odpowiedzialności pojawiające się czasem w regulaminach ustalonych przez spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe wzbudzają jednak spore kontrowersje w świetle cytowanego już wcześniej artykułu 415 kodeksu cywilnego.

Spółdzielnie i wspólnoty próbujące „przerzucić” na właściciela mieszkania odpowiedzialność za działanie najemcy, powinny zwrócić uwagę m.in. na Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 5 sierpnia 2014 roku (sygn. akt I C 445/14). To orzeczenie potwierdza, że próby przeniesienia odpowiedzialności za szkody spowodowane przez najemców na właściciela mieszkania są sprzeczne z art. 415 KC.