Czy widać już magazynowy boom?

Czy powstaje więcej magazynów?

Magazyny coraz częściej są postrzegane jako zyskowna inwestycja. Sprawdzamy, czy to się przekłada na konkretne posunięcia inwestycyjne.

Nie wszystkie branże mogą zapisać poprzedni rok po stronie strat. Dla niektórych rodzajów działalności gospodarczej był on całkiem dobry pomimo wprowadzonych ograniczeń. Przykład stanowi branża IT, a zwłaszcza jej część zajmująca się oprogramowaniem potrzebnym do pracy zdalnej. W Polsce oraz innych krajach odnotowano również spory wzrost zainteresowania zakupami online i usługami kurierskimi. Ta okoliczność sprawiła, że inwestorzy zaczęli zwracać większą uwagę na rynek magazynowy. Postanowiliśmy sprawdzić, czy ten wzrost zainteresowania przełożył się już na konkretne decyzje inwestycyjne. Przy okazji warto zaprezentować ogólne informacje o kondycji rodzimego rynku magazynów.

W 2020 roku polski rynek magazynowy odnotował rekord …

Spore zainteresowanie najmem i budową powierzchni magazynowych potwierdza między innymi niedawno opublikowany raport firmy JLL. Wskazuje on, że w 2020 r. mimo trudnych, pandemicznych warunków odnotowano historyczny rekord. Mowa o popycie brutto na powierzchnie magazynowe wynoszącym aż 4,8 miliona mkw. (w ramach nowych umów, ekspansji oraz renegocjacji). Ubiegłoroczny wynik oznaczał wzrost o około milion mkw. względem 2019 r. Co więcej, aktywność magazynowych najemców z Polski sprawiła, że rodzimy rynek magazynów był trzecim największym w całej Europie (po niemieckim oraz brytyjskim).

Firma JLL podaje też, że ponad 70% rekordowego popytu brutto stanowiły nowe umowy oraz ekspansje. Wynikało to z wejścia na rodzimy rynek nowych firm oraz rozszerzenia kontraktów przez część wcześniej działających u nas spółek. Na uwagę zasługuje między innymi wzrost średniej powierzchni dotyczącej nowo zawieranej umowy (2019 r. - 6100 mkw., 2020 r. - 7500 mkw.). Dobrze widoczne było też podwyższone zapotrzebowanie na tzw. logistykę miejską. To zjawisko można wiązać z dużą dynamiką sprzedaży internetowej oraz branży e-commerce.

Stabilność czynszów to kolejny bardzo ważny sygnał z rynku

Wysoki popyt pomógł w utrzymaniu stabilnego poziomu czynszów za wynajem 1 mkw. magazynu - pomimo kryzysu gospodarczego i ograniczeń w tradycyjnym handlu. Warto również odnotować, że tempa nie zwolnili deweloperzy magazynowi. Według szacunków JLL, pod koniec minionego roku w budowie pozostawało 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej. Bardzo podobny wynik był notowany 12 miesięcy wcześniej. W tym kontekście nie powinien martwić roczny spadek powierzchni magazynowej, która została oddana do użytku (zmiana z 2,8 mln mkw. w 2019 r. do 2,0 mln mkw. rok później). Inwestorzy nie muszą obawiać się magazynowych pustostanów, ponieważ mimo kryzysu wskaźnik dotyczący udziału wolnych powierzchni był bardzo stabilny. Różnica pomiędzy ogólnopolskim wynikiem notowanym pod koniec 2019 r. (7,6% pustostanów) i na końcu 2020 r. (7,5%) wydaje się tylko symboliczna.

Duzi inwestorzy przewidują dobrą koniunkturę po pandemii

W nawiązaniu do rynku magazynowego (nie tylko polskiego), ciekawie prezentują się także wyniki ankiety, którą wśród klientów niedawno przeprowadziła znana firma Savills. Współpracujący z nią inwestorzy i najemcy ocenili, że rynek nieruchomości magazynowych czeka dobra koniunktura również po okresie pandemii. Taką prognozę przedstawiła ponad połowa respondentów. Z kolei globalni inwestorzy pytani w grudniu 2020 r. przez Colliers International o najlepsze cele inwestycyjne na 2021 r. wskazywali zwykle magazyny oraz nieruchomości mieszkaniowe. Dobra kondycja branży „living” może być zaskoczeniem dla osób, które prognozowały spadki cen i zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi.

Zamiast sklepów powstaną nowe punkty odbioru przesyłek

Wspomniane już badanie ankietowe, które przeprowadziła firma Savills wskazuje, że duzi inwestorzy najgorzej oceniali perspektywy rynku nieruchomości handlowych. Co ważne, chodziło o przewidywania dotyczące okresu przypadającego już po pandemii koronawirusa. Wydaje się, że nawet po zniesieniu ograniczeń sanitarnych centra handlowe mogą odczuć odpływ klientów, którzy przyzwyczaili się do robienia zakupów online. Właśnie dlatego już teraz pojawiają się pomysły konwersji części powierzchni w galeriach handlowych na punkty, gdzie będzie można łatwo odebrać i ewentualnie zwrócić zakupy zamówione online (np. ubrania lub elektronikę). Taka konwersja wydaje się bardziej prawdopodobna niż inny wariant, o którym mówią czasem media, czyli masowa zamiana biurowców na budynki mieszkalne.