Klauzula rebus sic stantibus sposobem na epidemię?

Czy najemcy wygrywają sprawy o obniżkę czynszu?

Epidemia koronawirusa skutkowała wzrostem popularności klauzuli rebus sic stantibus. Wyjaśniamy na czym ona polega i czy może być zagrożeniem dla wynajmujących.

Informacje prezentowane przez Google Trends potwierdzają, że początek epidemii COVID-19 przyniósł bardzo wyraźny wzrost zainteresowania ciekawym tematem, jakim jest klauzula rebus sic stantibus. Wcześniej o tej klauzuli najczęściej mówiło się w kontekście kredytów „frankowych”. Sytuacja uległa jednak zmianie, gdy wielu najemców lokali użytkowych na skutek lockdownów znalazło się w złej sytuacji finansowej. Trudno dziwić się popularności klauzuli rebus sic stantibus, bo jest ona ściśle powiązana z nadzwyczajnymi warunkami gospodarczymi i daje możliwość sądowej zmiany stosunku zobowiązaniowego albo nawet rozwiązania umowy w celu uniknięcia nadmiernej straty jednej ze stron. Zainteresowanie tematyką związaną z klauzulą rebus sic stantibus obecnie nadal jest wyższe niż przed pandemią. Właśnie dlatego eksperci 4FS.pl postanowili wyjaśnić dokładne zasady działania tej instytucji prawnej. Warto też sprawdzić, czy sądy na podstawie opisywanej klauzuli wydają już orzeczenia korzystne dla najemców.

Konieczne będzie spełnienie trzech ważnych przesłanek

W przypadku wszystkich przepisów prawnych, ich dosłowne brzmienie jest bardzo ważne i stanowi później podstawę wykładni. Warto zatem przytoczyć art. 357 (1) kodeksu cywilnego, który mówi, że: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. Powyższy cytat sugeruje, że do skorzystania z dobrodziejstw art. 357 (1) KC koniecznie jest spełnienie trzech ważnych przesłanek.

Pierwsza ze wspomnianych przesłanek to nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych i/lub społecznych. Opinie wielu prawników sugerują, że bezprecedensową pandemię COVID-19 można uznać właśnie za przykład takiej sytuacji. Druga przesłanka wskazuje natomiast na nadmierne trudności w zapłacie i rażącą stratę, która towarzyszyłaby wykonywaniu umowy w dotychczasowej formie. Trzecia przesłanka wykorzystania klauzuli rebus sic stantibus podkreśla brak możliwości przewidzenia problematycznej sytuacji podczas zawierania umowy. Spełnienie tej przesłanki w odniesieniu do epidemii COVID-19 wydaje się możliwe do udowodnienia. Podobna sytuacja dotyczy też przesłanki numer dwa.

Spowolnienie postępowań sądowych stanowi problem

Od początku epidemii COVID-19 oraz pierwszych działań rządu ograniczających swobodę prowadzenia działalności gospodarczej minął ponad rok. Warto zatem sprawdzić, czy pojawiły się już pierwsze orzeczenia w sprawach związanych ze stosowaniem klauzuli rebus sic stantibus oraz najmem powierzchni w budynkach. Niestety, widoczne jest spowolnienie postępowań w sprawach gospodarczych, bo pandemia skutkowała między innymi większą liczbą sporów umownych oraz powództw o zapłatę. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości wskazują, że średni czas trwania postępowań gospodarczych w pierwszej instancji (sądy rejonowe) wzrósł z 7,1 miesiąca (2019 r.) do 8,0 miesiąca (2020 r.).

Sytuacja dotycząca sądów okręgowych i spraw gospodarczych przez nie prowadzonych wygląda jeszcze gorzej. Mowa o wydłużeniu średniego czasu trwania sprawy w pierwszej instancji z 9,7 miesiąca do 12,9 miesiąca. Niestety, wyniki dotyczące 2021 r. mogą wyglądać jeszcze gorzej, bo wiele pozwów związanych z gospodarczymi skutkami pandemii zostało złożonych dopiero w drugiej połowie minionego roku.

Sędziowie nie zawsze podzielają argumenty najemców

Mimo wspomnianych utrudnień, mamy już informacje o pewnych orzeczeniach, które są związane z zastosowaniem klauzuli rebus sic stantibus do spraw dotyczących najmu powierzchni komercyjnych. Na razie orzeczenia sądowe dotyczą głównie udzielania zabezpieczenia. Przykład to postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z 18 sierpnia 2020 r. (sygn. akt XVI GCo 191/20). To orzeczenie przewiduje obniżenie o 40% czynszu za punkt usługowy w jednej ze stołecznych galerii handlowych. Co ważne, sąd stwierdził, że obniżka w ramach zabezpieczenia powinna obowiązywać wstecznie (od 4 maja 2020 r.).

Inny ciekawy przykład to obniżka czynszu za biuro o 20% orzeczona w ramach zabezpieczenia przez Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto (zobacz postanowienie tego sądu z 29 czerwca 2020 r. - sygn. akt X GCo 96/20). Zdarzają się też postanowienia dotyczące zabezpieczeń, które są negatywne z punktu widzenia najemców powierzchni komercyjnych (przykłady o sygnaturach XVI GCo 195/20 oraz XVI GCo 222/20).

Sądy zwracają między innymi uwagę na to, czy najemca skorzystał z abolicji czynszowej przewidzianej przez tarczę antykryzysową, a także biorą pod uwagę możliwość przeniesienia sprzedaży do Internetu. Negatywne dla najemcy postanowienie dotyczące zabezpieczenia jest bardziej prawdopodobne jeśli domaga się on obniżenia stawki czynszu do końca trwania najmu lub do zakończenia postępowania sądowego.