Szyld i klimatyzator pojawi się tylko za zgodą zarządcy?

Jak wygląda kwestia szyldów i klimatyzatorów na elewacji?

Coraz więcej osób chce zainstalować klimatyzację w bloku. Wyjaśniamy, jak ta kwestia wygląda pod względem prawnym. Ciekawa jest też sprawa niewielkich szyldów.

Eksperci portalu 4FS.pl niedawno przygotowali artykuł dotyczący możliwości zawieszania reklam wielkoformatowych na budynkach wielorodzinnych. Warto zdawać sobie sprawę, że na blokach i kamienicach pojawiają się nie tylko takie duże banery oraz bilboardy. Szyldy, klimatyzatory i małe reklamy to znacznie częstszy element elewacji, którego estetyka bywa wątpliwa. W praktyce nie tylko kwestie estetyczne mogą stanowić argument przeciwko instalowaniu takich urządzeń na bloku albo kamienicy. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że montaż szyldu lub klimatyzatora bez zgody spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej może skutkować kłopotami. Warto zatem wyjaśnić, jak ta kwestia wygląda z prawnego punktu widzenia. Kolejne lato prawdopodobnie przyniesie bowiem wzrost liczby sporów dotyczących montażu klimatyzatora na elewacji.

Zgoda na wynajem elewacji będzie potrzebna …

Wiele osób zamierzających zamontować szyld lub klimatyzator na elewacji zapomina, że ten element budynku znajduje się poza obszarem samodzielnego władania właściciela lokalu. Dotyczy to zarówno mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w budynku zarządzanym przez wspólnotę, jak i tych, które są umiejscowione w bloku administrowanym przez spółdzielnię (na zasadach takich, jak w przypadku zarządu powierzonego).

Ze względu na popularyzację klimatyzacji, wspólnoty mieszkaniowe oraz spółdzielnie coraz częściej publikują specjalne regulaminy dotyczące montażu takich urządzeń. Wewnętrzne regulacje dotyczą również innych urządzeń znajdujących się na elewacji (np. wspomnianych wcześniej szyldów). Dość często zdarza się, że przed uzyskaniem zgody zarządu wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni lub zarządcy budynku trzeba we wniosku podać dokładne parametry urządzenia dotyczące np. hałasu i sposobu odprowadzania skroplin.

Wymogi stawiane przez zarządcę budynku niekiedy wskazują również, że montaż jednostki zewnętrznej klimatyzatora typu split nie jest możliwy poza balkonem/loggią lub na elewacji frontowej. W przypadku planowanego montażu urządzenia na elewacji, odmowa często wiąże się z obawami dotyczącymi uszkodzenia ściany przez ciężki klimatyzator lub ściekaniem skroplin na chodnik.

Orzecznictwo dotyczące szyldów nie jest jednolite

Jeżeli chodzi o klimatyzatory, to wątpliwości nie wzbudza fakt, że właściciele takich urządzeń montowanych na elewacji zawsze mogą zostać zmuszeni do wnoszenia opłaty z tytułu najmu zewnętrznej części budynku. Wysokość opłat powinna być uregulowana w uchwale wspólnoty lub spółdzielni. W ten sposób zarządca budynku uniknie oskarżeń o preferencyjne traktowanie niektórych najemców.

Warto pamiętać, że właściciele szyldów niezawierających elementów reklamowych mogą powoływać się na Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r. (sygn. akt VI ACa 372/12). To orzeczenie wskazuje, że dopiero umieszczenie na szyldzie informacji reklamowych i kontaktowych uzasadnia pobieranie opłaty od przedsiębiorcy. Zgodnie ze stanowiskiem warszawskiego sądu, elewacja pod szyld z ogólnym napisem (np. „Fryzjer męski”) powinna zostać udostępniona bezpłatnie.

Nieco inne stanowisko wyraził jednak Sąd Apelacyjny z Białegostoku w swoim orzeczeniu z dnia 15 marca 2013 r. (sygn. akt I ACa 912/12). Jest ono mniej korzystne dla przedsiębiorców, gdyż sugeruje odpłatność za wszystkie szyldy. Niestety, orzecznictwo dotyczące kwestii szyldów jest dość skąpe, co utrudnia wyciąganie jednoznacznych wniosków.

Właściciel urządzenia zapłaci za najem bez umowy

Trzeba podkreślić, że zarządca budynku posiada narzędzia pozwalające mu na dyscyplinowanie właścicieli lokali, którzy bez zgody umieszczają szyldy lub klimatyzatory na elewacji. Pierwszym wariantem jest naliczanie opłat za bezumowne korzystanie ze ściany. Uchwała Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2012 r. (sygn. akt: III CZP 25/12) potwierdza, że wspólnota mieszkaniowa posiada procesową legitymację czynną w sprawie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Czynna legitymacja procesowa to ważna kwestia, bo zaległych opłat za korzystanie z elewacji często trzeba dochodzić sądownie. Nie można też wykluczyć, że droga sądowa będzie potrzebna do realizacji roszczeń o usunięcie klimatyzatora lub szyldu i przywrócenie poprzedniego stanu. W ostateczności po wyroku możliwe jest dokonanie eksmisji spornych urządzeń z części wspólnej, czyli po prostu ich przymusowy demontaż.