Jak powinna planować spółdzielnia oraz wspólnota?

Co warto wiedzieć o planie spółdzielni oraz wspólnoty?

W przypadku wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni, właściwe planowanie budżetu jest kluczową kwestią. Przedstawiamy jego formalne zasady.

Zarządzanie nawet jednym niewielkim budynkiem to dość skomplikowana czynność, która wymaga zapewnienia nie tylko płynności finansowej, ale również nadwyżek mogących sfinansować ewentualne remonty. Trudno się zatem dziwić, że wspólnoty mieszkaniowe są zarządzane według wcześniej ustalonego planu gospodarczego. Podobna sytuacja dotyczy również spółdzielni mieszkaniowych. Plany gospodarcze spółdzielni oraz wspólnot są jednymi z najważniejszych dokumentów o bieżącym charakterze. Właśnie dlatego eksperci 4FS.pl postanowili zaprezentować podstawowe przepisy i zasady dotyczące takich planów.

Wspólnota musi przyjąć plan gospodarczy na zebraniu …

W pierwszej kolejności, warto przyjrzeć się kwestii planowania dotyczącego wspólnot mieszkaniowych. Kluczowych informacji na temat zasad działania tych instytucji trzeba szukać w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany akt prawny informuje między innymi, że przyjęcie rocznego planu gospodarczego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym, wymaga ona zatwierdzenia przez większość właścicieli lokali obliczoną według udziału w nieruchomości wspólnej albo wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos”.

Ustawa o własności lokali wskazuje również, że uchwalenie rocznego planu gospodarczego powinno być przedmiotem corocznego zebrania właścicieli mieszkań - podobnie jak:

- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną

- ocena pracy zarządcy (powołanego na podstawie art. 18 wspomnianej ustawy) lub zarządu właścicielskiego

- prezentacja sprawozdania zarządu oraz udzielenie mu ewentualnego absolutorium

Inne zasady uchwalania rocznego planu gospodarczego mogą obowiązywać tylko w sytuacji, gdy zostały one zawarte w umowie z zarządcą wybranym wedle artykułu 18 ustawy o własności lokali albo w akcie notarialnym podpisywanym przy wyodrębnieniu lokalu.

Nie wystarczą same tabelki bez komentarza i wyjaśnień

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 18 czerwca 2019 r. (sygn. akt XII C 2301/18) potwierdza, że plan gospodarczy we wspólnocie nie może być przyjmowany w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jak wskazał wrocławski sąd, przyjęcie planu gospodarczego wspólnoty powinno zostać poprzedzone omówieniem jego założeń, dyskusją oraz wyjaśnieniami ze strony autora planu, czyli zarządu lub zarządcy. Plan gospodarczy wspólnoty pomimo jego budżetowej formy nie może się ograniczać tylko do tabelarycznego zestawienia dochodów i wydatków. Potrzebne jest też omówienie oraz wyjaśnienie prezentowanych informacji. Wrocławski sąd okręgowy zwrócił uwagę, że plan gospodarczy powinien w sposób przejrzysty wskazywać planowane przychody i wydatki wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku wydatków, trzeba określić ich przedmiot/cel, podstawę (np. zawartą umowę) oraz sposób wyliczenia. Należy także przedstawić właścicielom mieszkań informacje o zmianach kosztów względem poprzednich lat.

Plan gospodarczy powinien dodatkowo określać źródła finansowania wspólnoty mieszkaniowej w podziale na zaliczki właścicieli mieszkań oraz inne źródła (np. przychody z najmu części wspólnych). Bardzo ważnym elementem rocznego planu gospodarczego jest też zestawienie planowanych wydatków, które wykraczają poza standardowe koszty utrzymania nieruchomości. Chodzi tutaj przede wszystkim o wydatki remontowe. Informacja na temat wysokości wpłat na fundusz remontowy w kolejnym roku powinna znaleźć się w planie gospodarczym. Przyjęcie osobnej uchwały w tym zakresie nie wpływa jednak na jej ważność i skuteczność podwyżki wpłat na fundusz remontowy (zobacz wyrok o sygnaturze akt XII C 2301/18).

Spółdzielczym planem może zająć się walne zgromadzenie

Można przyjąć, że uwagi wrocławskiego sądu dotyczące konieczności odpowiedniego zaprezentowania i omówienia danych z planu gospodarczego odnoszą się również do planów sporządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. 1982 nr 30 poz. 210) wskazuje, że uchwalanie planów gospodarczych spółdzielni leży w kompetencjach rady nadzorczej. Zarząd spółdzielni jest natomiast zobowiązany do przygotowania planu gospodarczego z uwzględnieniem różnej sytuacji finansowej poszczególnych budynków oraz różnicy pomiędzy wpłatami lokatorów/właścicieli mieszkań z danego budynku oraz kosztami w roku poprzednim.

W wielu spółdzielniach to właśnie rada nadzorcza akceptuje roczny plan gospodarczy - zgodnie z domyślnym modelem, jaki przewidział ustawodawca. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby walne zgromadzenie na mocy statutu spółdzielni całkowicie przejęło kompetencje rady nadzorczej związane z przyjmowaniem planu gospodarczego. Taki wariant wydaje się bardziej demokratyczny i może zwiększyć zainteresowanie spółdzielców kwestiami finansowymi związanymi z utrzymaniem budynków. Rada nadzorcza pozbawiona m.in. możliwości zatwierdzania planu gospodarczego spółdzielni może przyjąć nazwę komisji rewizyjnej.