Lokali nie połączymy bez zgody wspólnoty?

Czy można łatwo połączyć mieszkania?

Połączenie mieszkań czasem jest bardziej skomplikowane niż może wydawać się wielu osobom. Dotyczy to nie tylko aspektów typowo budowlanych.

Połączenie mieszkań w bloku lub kamienicy to rozwiązanie, na które właściciele „M” decydują się dość często. Taki wariant stanowi bowiem dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują większego lokalu, ale nie chciałyby się przeprowadzać. Kłopot stanowi natomiast konieczność czekania aż jeden z bezpośrednich sąsiadów wyrazi chęć sprzedaży lokum. Warto również wiedzieć, że operacja związana z połączeniem lokali wymaga wcześniejszego załatwienia pewnych spraw formalnych. Eksperci 4FS.pl wyjaśniają, dlaczego do połączenia dwóch mieszkań potrzebna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Wspomniany wymóg już od dość dawna wzbudza kontrowersje. Istnieją pewne wątpliwości, czy nie narusza on Konstytucji RP w niektórych sytuacjach.

Wielkość wspólnoty nie ma wpływu na wymaganą zgodę

Wiele osób zdaje sobie sprawę, że oprócz tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (zarządzanych wedle ustawy o własności lokali), w blokach i kamienicach czasem znajdują się również małe wspólnoty mieszkaniowe liczące sobie do trzech mieszkań włącznie (wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych). W przypadku takich małych wspólnot, kluczowe są przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności.

Warto wiedzieć, że konieczność uzyskania zgody wspólnoty na połączenie lokali w praktyce nie zależy od tego, jaki rodzaj wspólnoty funkcjonuje w budynku wielorodzinnym. Takie połączenie wedle przepisów zawsze będzie bowiem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Ustawa o własności lokali dokładnie informuje, że zarówno połączenie dwóch mieszkań, jak i podział jednego lokum wymaga zgody członków wspólnoty wyrażonej w uchwale. Głosowania nad taką uchwałą dotyczą wszystkie standardowe zasady.

Jeżeli uchwała o podziale lokalu lub połączeniu dwóch „M” nie uzyska większości liczonej według udziałów albo zasady jeden właściciel - jeden głos, to osoba zainteresowana połączeniem/podziałem może domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Warto odnotować, że ustawa o własności lokali nie przewiduje żadnego terminu na złożenie pozwu dotyczącego rozstrzygnięcia sądu o połączeniu lub podziale lokum. Tym niemniej, należy działać możliwie szybko.

W małej wspólnocie mieszkaniowej bywa trochę trudniej

W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych, analogiczną (rozjemczą) rolę pełni artykuł 199 kodeksu cywilnego. Mówi on, że: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Przepisy kodeksu cywilnego są niestety mniej korzystne dla osoby, która zamierza połączyć lub podzielić lokale. Warto przywołać tutaj przykład wspólnoty trzymieszkaniowej oraz właściciela posiadającego udział wynoszący 49% (po wliczeniu wcześniej zakupionego, drugiego mieszkania). Na całe szczęście, po zmianach z początku 2020 r. liczba małych wspólnot mieszkaniowych znacząco spadła.

Warto dodać, że w przypadku mieszkań znajdujących się na terenie bloku, którego części wspólne są współwłasnością spółdzielni, również obowiązują zasady z ustawy o własności lokali. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje bowiem, że w przypadku zarządu powierzonego spółdzielni trzeba stosować odpowiednie przepisy ustawy o własności lokali.

Konstytucyjność przepisów wzbudza pewne wątpliwości

Dla wielu inwestorów, konieczność czekania z pracami na podjęcie odpowiednich uchwał wspólnoty mieszkaniowej lub na prawomocny wyrok sądu stanowi dość duże utrudnienie. Opisywana sytuacja ma uzasadnienie jeśli planowane prace będą skutkowały poważną ingerencją w części wspólne budynku.

Większe wątpliwości wzbudza natomiast sytuacja, w której połączenie lokali jest prostą czynnością i ogranicza się do wyburzenia ściany nie będącej nośną. Wtedy konieczność wyrażania zgody przez wspólnotę można postrzegać jako ingerencję w prawo własności. Warto wspomnieć, że wedle Wyroku Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 13 czerwca 2014 r. (sygn. akt I C 906/13), uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie powinny ingerować w prawo własności mieszkania. Można tutaj powołać się też na wcześniejszy Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II CSK 600/08).

Inne interpretacje prawne są bardziej łagodne. Przykładowo, Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r. (sygn. akt: II CSK 598/07) stwierdził, że nawet odmowa wyrażenia zgody przez wspólnotę na podział lub połączenie lokali nie narusza zasady ochrony prawa własności wyrażonej w kodeksie cywilnym (art. 140 KC) oraz Konstytucji RP (art. 64 ust. 3).