Co jeśli wspólnota nie może zarządzać się sama?

Jak działa przymusowy zarząd wspólnoty?

Wspólnota powinna samodzielnie zarządzać budynkiem wielorodzinnym. Z myślą o sytuacjach, gdy jest to niemożliwe, ustawodawca przewidział instytucję przymusowego zarządu.

Wspólnota mieszkaniowa stanowi rodzaj swoistego samorządu właścicieli mieszkań i lokali użytkowych. Posiada ona sporą autonomię i może swobodnie regulować kwestie dotyczące części wspólnych budynku (pod warunkiem, że nie dochodzi do naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów oraz interesów części członków). Niestety, w pewnych sytuacjach odpowiednie zarządzanie budynkiem wielorodzinnym przez wspólnotę nie będzie możliwe. Wówczas zastosowanie znajdują przepisy dotyczące tzw. przymusowego zarządu. Eksperci 4FS.pl postanowili wyjaśnić, w jakich sytuacjach można zastosować takie rozwiązanie, które ustawodawca przewidział jako awaryjne. W praktyce bywa ono problematyczne ze względu na przewlekłość postępowań sądowych.

W małej wspólnocie także może działać zarządca sądowy

Temat przymusowego zarządu kojarzy się przede wszystkim z tzw. dużymi wspólnotami mieszkaniowymi. Po zmianach prawnych z początku 2020 roku, status dużej wspólnoty wiąże się z obecnością jedynie czterech lokali (zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych). Mocno zmalała zatem liczba małych wspólnot, których w kontekście zarządzania nie dotyczą przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Warto wiedzieć, że w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych koncepcja przymusowego zarządu jest związana z artykułem 203 kodeksu cywilnego. Ten przepis wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy jeśli nie można uzyskać zgody większości właścicieli lokali w ważnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu. Wniosek o wyznaczenie zarządcy na podstawie art. 203 KC ma również funkcję obronną, ponieważ można go złożyć jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością lub krzywdzi mniejszość.

Zarządca powinien działać pod całkowitą kontrolą sądu …

Znacznie częściej podstawą po powołania przymusowego zarządcy jest art. 26 ustawy o własności lokali. Wskazuje on, że każdy właściciel lokalu może domagać się ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd jeśli zarząd nie został powołany, nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Wniosek o powołanie przymusowego zarządcy może złożyć także dotychczasowy zarządca sprawujący zarząd w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu, jeśli w ciągu dwóch lat nie doszło do ukonstytuowania zarządu właścicielskiego lub powierzenia zarządu poprzez akt notarialny.

Zarząd przymusowy jest sprawowany pod kontrolą sądu, który nie tylko wyznacza zarządcę oraz zakres jego uprawnień, ale również określa wynagrodzenie za sprawowaną funkcję i ustala, kiedy przymusowy zarząd nie jest już potrzebny. Działalność zarządcy przymusowego dodatkowo opiera się na przepisach 611 - 616 kodeksu postępowania cywilnego oraz odpowiednio stosowanych regulacjach o zarządzie podczas egzekucji z nieruchomości. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1999 r. (sygn. akt III CZP 25/99) potwierdza, że zarządcą oprócz współwłaściciela nieruchomości może być osoba trzecia. Rolą zarządcy jest działanie we własnym imieniu, ale na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1966 r., sygn. akt II CR 24/66). Zarządca składa sądowi sprawozdanie o swojej działalności i musi powstrzymać się przed wykonywaniem czynności przekraczających zwykły zarząd aż do uzyskania zgody współwłaścicieli lub do rozpatrzenia sprawy przez sąd (z udziałem wszystkich właścicieli lokali).

Na ustanowienie zarządu niestety trzeba będzie poczekać

Warto wiedzieć, że wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego dla wspólnoty jest rozpatrywany w trybie nieprocesowym. To samo dotyczy wniosków zarządcy przymusowego dotyczących wykonania czynności przekraczającej zwykły zarząd. Niestety, nawet postępowania nieprocesowe obecnie bywają przewlekłe, co utrudnia skuteczne zarządzanie nieruchomością przez przymusowego (sądowego) zarządcę. Dlatego zarząd przymusowy trzeba traktować wyłącznie jako ostateczność.

W nawiązaniu do wspomnianej kwestii, warto przytoczyć ciekawe dane, które prezentuje Ministerstwo Sprawiedliwości. Wskazują one, że w 2020 r. średni czas trwania postępowania nieprocesowego (z wyłączeniem spraw rejestrowych) wynosił około 7,7 miesiąca. Pięć lat wcześniej, analogiczny wynik kształtował się na poziomie sześciu miesięcy.