Magazyny ostatniej mili - dlaczego są poszukiwane?

Magazyny ostatniej mili - na czym polega boom?

Pandemia COVID-19 skutkowała wyraźnym wzrostem zainteresowania tzw. magazynami ostatniej mili. Wyjaśniamy, jaka jest specyfika takich magazynów.

Trudno wyliczyć wszystkie zmiany w światowej gospodarce, które spowodowała pandemia COVID-19. Obecnie problemem są niedobory surowców oraz materiałów budowlanych. Straty wciąż liczy branża turystyczna. Ogólny bilans pandemii COVID-19 nie będzie jednak tylko i wyłącznie negatywny. Globalna epidemia skutkowała bowiem popularyzacją nowoczesnych produktów i usług. Zmieniły się także priorytety dotyczące nieruchomości komercyjnych. Już od pewnego czasu w branży mówi się o wzmożonym zapotrzebowaniu na tzw. magazyny ostatniej mili. Eksperci portalu 4FS.pl wyjaśniają przyczyny wspomnianego zjawiska. Przy okazji warto także przypomnieć, czym dokładnie są magazyny ostatniej mili.

Dobra lokalizacja umożliwia szybszą dostawę towaru

Wyjaśnienie, czym są magazyny ostatniej mili (ang. last mile warehouse) pozwala zrozumieć, dlaczego miał miejsce wzrost ich popularności od początku pandemii COVID-19. Pod tym pojęciem rozumiemy przestrzenie magazynowe skąd przesyłki wyruszają w ostatni etap podróży do adresata. Charakterystyczną cechą magazynów ostatniej mili jest ich dobra lokalizacja - często na obrzeżach dużych miast. Stamtąd paczki mogą szybko dotrzeć do coraz bardziej niecierpliwych zamawiających. Większe miasta cechują się dużym skupieniem takich klientów, którym sklepy online coraz częściej obiecują bardzo szybką dostawę i możliwość bezproblemowego zwrotu. Kwestia zwrotów jest bardzo ważna. Warto bowiem pamiętać, że do magazynów ostatniej mili trafiają również zwracane produkty.

Ze względu na potrzeby lokalizacyjne, koszt zakupu działki lub budynku do wykorzystania pod magazyny ostatniej mili bywa niestety dość wysoki. Ten czynnik później wpływa również na czynsze oferowane najemcom. Tradycyjna definicja magazynu ostatniej mili zakłada, że jego odległość od większości adresatów przesyłek nie powinna przekraczać 7 mil - 8 mil. Może to stanowić problem w przypadku dużych aglomeracji, gdzie ceny gruntów oraz budynków szybko rosną w miarę zbliżania się do centrum. Zgodnie z ideą magazynu ostatniej mili, powinien on również dawać możliwość łatwego przystosowania do potrzeb nowego najemcy.

Pandemia zadziałała jak dopalacz dla e-commerce …

Gwałtowny wzrost zainteresowania magazynami ostatniej mili podczas pandemii COVID-19 na pewno miał duży związek ze zmianą specyfiki zakupów internetowych. Kolejne lockdowny oraz obawy związane z bezpieczeństwem „stacjonarnych” zakupów sprawiły, że konsumenci zaczęli zamawiać online więcej produktów spożywczych i innych dóbr szybkozbywalnych (FMCG). Dodatkowo w czasie pandemii wzrosła liczba zamówień produktów będących tradycyjnymi filarami branży e-commerce. Jako przykład można podać chociażby sprzęt elektroniczny. Wszystkie opisywane trendy sprawiają niemało kłopotów związanych z logistyką. Wzrosła bowiem liczba niewielkich i wrażliwych na uszkodzenia przesyłek oraz ładunków o krótkim terminie dostarczenia.

Spodziewane utrzymanie szybkiego i wzrostowego trendu w branży e-commerce zachęca jednak do inwestycji, które mają stanowić odpowiedź na wymienione powyżej problemy. W tym kontekście wystarczy wspomnieć, że w 2020 r. udział sprzedaży internetowej w łącznej sprzedaży konsumenckiej wzrósł z 16% do 19% (według danych Konferencji Narodów Zjednoczonych do spraw Handlu i Rozwoju - UNCTAD). Podany wynik dotyczący Australii, Kanady, Chin, Korei Płd., Singapuru, Wielkiej Brytanii oraz Stanów Zjednoczonych oznacza roczny wzrost internetowych obrotów aż o 457 miliardów dolarów. Duża część podanego wzrostu (180 mld USD) dotyczy chińskiego rynku e-commerce, który po uwzględnieniu tylko zakupów konsumentów jest już prawie dwa razy większy niż amerykański.

Boom magazynowy zachęca do adaptacji budynków

W ramach podsumowania, eksperci portalu 4FS.pl postanowili zwrócić uwagę na pewien trend, który jak na razie nie jest dobrze widoczny na terenie Polski. Mowa o próbach przystosowania starszych centrów handlowych (np. pierwszej i drugiej generacji) do pełnienia roli magazynów ostatniej mili lub punktów odbioru oraz zwrotu paczek. To obiecująca koncepcja zważywszy na fakt, że wiele starszych budynków handlowych cechuje się bardzo dobrą lokalizacją.

W odniesieniu do polskich warunków, trzeba jednak brać pod uwagę fakt, że starsze centra handlowe często wzbudzają zainteresowanie w kontekście projektów mieszkaniowych. Potwierdzeniem są np. doniesienia o planach gruntownej przebudowy trzech warszawskich centrów handlowych (Atrium Reduta przy Al. Jerozolimskich, King Cross Praga przy ul. Jubilerskiej oraz Atrium Targówek przy ul. Głębockiej). Chodzi o możliwość dodania m.in. funkcji mieszkalnej do istniejących obiektów.