Kto odpowiada za wypadek w budynku – właściciel czy zarządca?

Wypadki w budynkach zdarzają się bardzo często. Jeżeli dojdzie do takiego zdarzenia rodzi się pytanie, kto w takim razie winien odpowiadać – właściciel czy zarządca? W niniejszym artykule rozwiewamy wszelkie wątpliwości.

Wypadek na posesji osoby obcej – kto odpowiada?

Kwestia wypadku w budynku u osoby obcej uzależniona jest od tego, czy właściciel miał ustanowionego zarządcę danej nieruchomości, czy też nie. Przytoczmy w tym miejscu pewną sprawę. Sąd Okręgowy w Białymstoku w orzeczeniu z 27 listopada 2017 roku stwierdził, że to właściciel ponosi odpowiedzialność za wypadek w chwili, gdy nie został dopilnowany obowiązek utrzymania posesji i budynku w należytym stanie. Nawet jeżeli sporadycznie posesją i budynkiem zajmowała się inna osoba. Przy czym określenie „sporadycznie” należy traktować dosłownie. Zdaniem sądu, jeżeli właściciel nie dopełnił rzetelnie obowiązku zabezpieczenia nieruchomości to w pełni odpowiada za zapłatę należytego odszkodowania. Kwestia ta wygląda nieco inaczej, gdy właściciel nieruchomości ustanowił stałego zarządcę. To do obowiązku zarządcy nieruchomości należy utrzymywanie budynku w stanie niezagrażającym życiu i zdrowiu osób w nim przebywających. Z tego też względu jest on zobligowany do zawarcia ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W praktyce oznacza to tyle, że w sytuacji, gdy właściciel ustanowił zarządcę dla swojej nieruchomości, to osoba na tym stanowisku odpowiada za wszelkie wypadki oraz inne niepożądane sytuacje w budynku i na terenie posesji. Jeżeli zdarzy się sytuacja, że osoba doświadczy wypadku w budynku, w którym dozorca pełni swe funkcji, to powinna ona właśnie do niego kierować swoje roszczenia odszkodowawcze, a nie do właściciela.

 

Co powinna udowodnić osoba poszkodowana, aby otrzymać roszczenie odszkodowawcze od zarządcy?

Osoba, która doświadczyła wypadku na terenie danej nieruchomości, chcąc otrzymać roszczenie odszkodowawcze od zarządcy tego budynku, powinna wskazać daną okoliczność, że szkodę spowodowało zaniechanie zarządy, jak również udowodnić samo powstanie szkody oraz związek przyczynowy, zachodzący między doznaną szkodą, a zaniechaniem popełnionym przez zarządcę. W sytuacji, gdy osoba poszkodowana zamierza dochodzić roszczenia odszkodowawczego powinna pamiętać o tym, aby spisać zeznania świadków, zrobić fotografie z miejsca wypadku, a nawet dowiedzieć się z w tym miejscu jest czynny monitoring. Te wszystkie kwestie pozwolą na szybkie rozpoznanie sprawy, które będzie na korzyść poszkodowanego.  

Gdzie kierować pozew przeciwko zarządcy nieruchomości za doznaną krzywdę?

Sprawy takie należą do właściwości sądów rejonowych. Rozpoznają one wszystkie sprawy, dla których wyłączona jest właściwość sądów okręgowych. Należy pamiętać jednak o tym, że właściwość sądu rejonowego w tej kwestii nie jest absolutna – mogą zdarzyć się sytuacje, że dana sprawa będzie budziła na tyle wątpliwości, że zostanie przekazana do sądu wyższej instancji.