CO WARTO WIEDZIEĆ O LOKALU UŻYTKOWYM

Przepisy i kwalifikacja dotycząca lokali użytkowych

Lokal użytkowy, często nazywany też lokalem usługowym to pomieszczenie o przeznaczeniu innym niż cele mieszkaniowe. Definicję lokalu użytkowego wyodrębnia się na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w której znajdziemy pojęcie „lokalu o innym przeznaczeniu”. Biorąc pod uwagę, szczególnie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, możemy przyjąć, że lokal użytkowy to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. W praktyce lokal użytkowy to zarówno stoisko targowe, lokale biurowe, gabinety lekarskie, sklepy, jak i magazyny, przestrzenie w galeriach handlowych, a nawet miejsca parkingowe. Ze względu na to, że lokal użytkowy, który wyodrębniony jest w większej przestrzeni, jak galerie czy supermarkety, hale i targowiska, to obszar niezamknięty ścianami, rozszerza pojęcie lokalu na tzw. przestrzeń użytkową. Precyzyjne określenie nazewnictwa, warunków technicznych i przeznaczenia jest ważne, np. podczas zawierania umowy najmu. Warto pamiętać, że lokale użytkowe muszą spełniać odpowiednie normy techniczne, określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2020 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie różnicuje zakres wymogów, które musi spełniać lokal w zależności od jego przeznaczenia, np. przedszkola czy gabinety lekarskie i lokale gastronomiczne mają bardziej rygorystyczne kryteria do spełnienia niż lokale biurowe. Jeszcze inne (lżejsze) normy musi spełniać przestrzeń użytkowa przeznaczona na magazyn czy parking.

Lokal użytkowy w firmie — na co zwrócić uwagę

Kupno lub wynajem lokalu użytkowego dla biznesu to konieczność, jeżeli prowadzisz sprzedaż lokalną, detaliczną lub oferujesz klientom usługi w miejscu ich wykonywania, jak np. masaże, zabiegi kosmetyczne, usługi fryzjerskie, naprawcze (serwis komputerowy, mechanika pojazdów) czy badania i konsultacje specjalistyczne (okulistyka, dietetyka, prawo) oraz prowadzisz działalność produkcyjną i każdą inną, niezdalną działalność zarobkową. Przedsiębiorcy zdecydowanie chętniej decydują się na kupno nieruchomości z przeznaczeniem użytkowym niż wynajem, aby wysokie opłaty docelowo zamienić na inwestycję i aktywa działające na korzyść własnej firmy. Ostatecznie wszystko zależy od zasobów finansowych i rodzaju działalności. Może się okazać, że koszt zakupu nieruchomości o konkretnych, niezbędnych dla danegoprzedsiębiorstwa cechach (np. zaplecze gastronomiczne) może być dużo wyższy niż aktualna oferta rynkowa w obszarze najmu.Warto pamiętać, że istnieje możliwość przekształcenia własnej nieruchomości mieszkalnej na lokal usługowy, np. gabinet lekarski czy salon kosmetyczny. Należy wtedy spełnić określone prawnie wymogi techniczne oraz dokonać stosownego zgłoszenia w starostwie. W przypadku, gdy prowadzisz jednoosobową działalnośćgospodarczą o charakterze usługowym (np. tłumaczenia, contentwriting, e-marketing, edycja video itp.), nie zatrudniasz pracowników i decydujesz się pracować z domu, nie musisz zgłaszaćprzystosowania mieszkania czy też jego części na potrzeby lokalu usługowego/użytkowego.

Na co zwrócić uwagę wybierając lokal na swoją działalność?

Jeżeli potrzebujesz osobnego większego lokalu do prowadzenia działalności i decydujesz się na najem, pamiętaj o dopilnowaniu istotnych zapisów w umowie i niepozostawieniu żadnych wątpliwości, ani nieporozumień. Przedsiębiorcę, w odróżnieniu od konsumentów indywidualnych, nie chronią przepisyo charakterze semiimperatywnym, dlatego przemyślana decyzja i starannie opracowana umowa leży w jego najlepszym interesie. Przedsiębiorca w momencie podpisywania umowy staje się najemcą lokalu, a właściciel to wynajmujący. Najem lokali, również użytkowych, regulują przepisy Kodeksu Cywilnego. Umowa najmu może być zawarta w dowolnej formie, jeśli obejmuje okres krótszy niż rok, jednak rekomendujemy sporządzenie pisemnej umowy w dwóch egzemplarzach. W razie jakichkolwiek wątpliwości jest o wiele łatwiej powołać się na rzeczywisty dokument niż zarejestrowaną rozmowę. Zarówno kupując, jak i wynajmując lokal użytkowy na potrzeby prowadzenia biznesu, upewnij się, że nieruchomość posiada m.in.:

pełną dokumentację i niezbędne zezwolenia (decyzjeadministracyjne, plan zagospodarowania przestrzennego),

warunki odpowiednie do przeznaczenia (np. pomieszczeniabiurowe z dostępem do światła naturalnego, przepisowawysokość pomieszczeń itp.),

optymalną lokalizację,

optymalną przestrzeń dla danego biznesu (inna będzie potrzebana magazyn, inna na butik, jeszcze inna na biuro obsługi klienta),

miejsce/a parkingowe,zaplecze sanitarne.

Czy warto inwestować w lokale użytkowe?

Lokale użytkowe, jako inwestycja wymagają większego nakładu finansowego na start niż w przypadku rynku mieszkaniowego, ale przynoszą większe zyski. Według Narodowego Banku Polskiego stopa procentowa zwrotu wynajmu mieszkania wynosi 3-5%, podczas gdy zwrot wynajmu lokalu komercyjnego to aż 10%. Oczywiście, wszystko zależy od wielu czynników, w tym popytu na dany rodzaj lokalu, geodemografię, lokalizację itd. Niemniej jednak cena wynajmu mieszkania za metr kwadratowy jest niższa niż wynajem metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Na co zwrócić uwagę kupując lokal użytkowy na wynajem? Przede wszystkim w cenie jest dobra lokalizacja, czyli nowoczesna infrastruktura okolicy, świetny dojazd ze strategicznych miejsc w mieście, bliskośćsklepów i usług, miejsce/a parkingowe. Dobrze jest także myśleć przyszłościowo, minimalizując konieczność remontów, szukać nieruchomości przystosowanej do potrzeb osób niepełnosprawnych, posiadającej zaplecze sanitarne, przeprowadzoną termomodernizację. Inwestowanie w nieruchomości pozwala na zabezpieczenie finansów i zapewnia atrakcyjny i mierzalny dochód pasywny.