Nieruchomościowe spółki mają powody do obaw?

Spółki nieruchomościowe mogą obawiać się zmian?

Na początku 2021 r. wejdzie w życie kilka kontrowersyjnych zmian podatkowych. Jedna z nich będzie dotyczyła spółek z nieruchomościami o dużej wartości.

 

Jeszcze dwa - trzy lata temu, była mowa o tym, że już niebawem w Polsce zostaną uruchomione REIT-y (firmy inwestujące w wynajem nieruchomości). Rzeczywistość zweryfikowała jednak te zapowiedzi polityków. Okazało się bowiem, że projekt ustawy przyznającej preferencje podatkowe spółkom inwestującym w najem nieruchomości na dwa lata trafił do sejmowej „zamrażarki” i nie będzie już procedowany. Co więcej, rząd w poszukiwaniu dodatkowych wpływów do budżetu niedawno przeforsował zmiany dotyczące tzw. spółek nieruchomościowych. Do tej kategorii zostanie zakwalifikowana większość firm, które prowadzą szeroko zakrojone inwestycje w nieruchomości. Takie firmy będą musiały wypełniać dodatkowe obowiązki. Wyjaśniamy, jakie przeszkody fiskus przygotował dla spółek inwestujących duży kapitał w nieruchomości.

Posiadanie nieruchomości wartych 10 mln zł będzie kłopotliwe …

Przed omówieniem dodatkowych obowiązków, które od 1 stycznia 2021 r. będą miały spółki nieruchomościowe, warto najpierw wyjaśnić, jakie firmy zakwalifikują się do tej grupy. Niedawno przyjęta przez Sejm i Senat ustawa z dnia 28 listopada 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 2123) wskazuje, że działająca spółka nieruchomościowa powinna łącznie spełniać następujące kryteria:

• - wartość nieruchomości będących własnością spółki i położonych na terenie Polski oraz praw do takich nieruchomości przekraczająca 10 mln zł

• - wartość nieruchomości wymienionych w punkcie poprzednim oraz praw do tych nieruchomości wynosząca co najmniej 50% wartości aktywów

• - przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu, innych umów o podobnym charakterze i sprzedaży nieruchomości oraz z udziałów w innych spółkach nieruchomościowych na poziomie co najmniej 60% sumy przychodów

W przypadku nowych spółek nieruchomościowych, łącznie brane pod uwagę będą dwa pierwsze kryteria. Można spodziewać się, że krajowe firmy będą chciały uniknąć przynależności do grupy spółek nieruchomościowych. Z taką klasyfikacją zostały bowiem powiązane obowiązki sprawozdawcze i podatkowe, które opisaliśmy poniżej.

Spółka nieruchomościowa będzie odpowiadać za pobór podatku

Niechęć firm posiadających majątek nieruchomy o dużej wartości oraz środowisk biznesowych do nowych przepisów wynika z faktu, że od początku 2021 roku spółki nieruchomościowe będą obciążone pewnymi obowiązkami. Najważniejszą kwestią wydaje się odpowiedzialność za zapłatę podatku dochodowego (19%) od sprzedaży akcji i udziałów jeśli sprzedawca nie jest polskim podatnikiem (nie posiada polskiej rezydencji podatkowej). Spółka nieruchomościowa będzie musiała odprowadzić podatek od takiej transakcji jeśli sprzedaż dotyczyła jej udziałów/akcji zapewniających co najmniej 5% praw głosu. Identyczny obowiązek spółki nieruchomościowej jako płatnika podatku ma dotyczyć również sytuacji, gdy nierezydent sprzedaje prawa i obowiązki zapewniające min. 5% udziału w zyskach spółki niebędącej osobą prawną lub co najmniej 5% tytułów uczestnictwa.

Poprzez obciążenie spółki nieruchomościowej obowiązkiem naliczenia i zapłaty podatku, rząd chce po prostu zapewnić sobie dodatkowe wpływy do budżetu. Same obowiązki płatnika podatku, choć uciążliwe nie stanowiłyby dużego problemu dla spółek nieruchomościowych, gdyby nie pewne dodatkowe przepisy. Mianowicie nowe regulacje wskazują, że spółka nieruchomościowa będzie odpowiadała za zapłatę należnego podatku nawet jeśli nierezydent sprzedający akcje, udziały lub prawa o podobnym charakterze nie przekazał jej pieniędzy potrzebnych do uregulowania rozliczeń z polskim urzędem skarbowym.

Fiskusa mocniej zainteresowali nieruchomościowi inwestorzy

W ramach podsumowania, warto także wspomnieć, że nowelizacja ustaw podatkowych z 28 listopada 2020 r. obciąża spółki nieruchomościowe dodatkowymi obowiązkami sprawozdawczymi. Mianowicie, takie spółki w ciągu trzech miesięcy od zakończenia roku będą musiały przedstawić Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej szczegółowe informacje o swoich akcjonariuszach, udziałowcach oraz wspólnikach. Podobne obowiązki dotyczące corocznej sprawozdawczości przewidziano dla inwestorów posiadających ponad pięcioprocentowy udział w spółce nieruchomościowej, jej zyskach lub tytułach uczestnictwa. Elementem większej kontroli nad spółkami nieruchomościowymi ma być również zobowiązanie takich podmiotów nieposiadających zarządu lub siedziby w Polsce do ustanowienia przedstawiciela podatkowego.