Reklama na bloku będzie stanowiła problem?

Kiedy na bloku można umieścić reklamę?

 

Najem części elewacji bloku pod reklamę może być sposobem na przyspieszenie remontów. Takie rozwiązanie wzbudza jednak kontrowersje.

Wielu zarządców bloków i kamienic staje przed poważnym dylematem, który stał się jeszcze bardziej odczuwalny w czasach pandemii oraz gospodarczej dekoniunktury. Mianowicie, konieczne jest pogodzenie potrzeb remontowych z oczekiwaniami właścicieli mieszkań, którzy chcieliby płacić możliwie niski miesięczny czynsz (tzn. spółdzielczą opłatę eksploatacyjną lub zaliczkę dla wspólnoty na poczet kosztów utrzymania części wspólnych). Sposobem na rozwiązanie lub złagodzenie tego problemu mogą być dodatkowe źródła dochodów. Eksperci portalu 4FS.pl niedawno pisali o tym, jak spółdzielnie oraz wspólnoty zarabiają poprzez wynajem części dachu pod infrastrukturę telekomunikacyjną. Teraz warto opisać inny, dość popularny sposób na podreperowanie funduszu remontowego. Mowa o wynajęciu części elewacji pod reklamy.

Bilbordy należy odróżnić od niewielkich szyldów

W pierwszej kolejności, na pewno trzeba zaakcentować rozróżnienie pomiędzy reklamami umieszczonymi na elewacji oraz małymi szyldami. Orzecznictwo krajowych sądów sugeruje bowiem, że właściciele i najemcy lokali użytkowych mają prawo zawiesić nad drzwiami lub obok nich informacyjny, niewielki szyld, który będzie mówił wyłącznie o rodzaju prowadzonej działalności. Dopiero umieszczenie na szyldzie elementów typowo reklamowych (np. numeru telefonu) uzasadnia pobieranie opłaty za wynajem części elewacji. Do takiego wniosku prowadzi Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r. (sygn. akt VI ACa 372/12).

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r. (sygn. akt I ACa 912/12) potwierdza natomiast, że nawet w przypadku niewielkiej tablicy o charakterze reklamowym uzasadnione jest pobieranie wynagrodzenia za udostępnienie części elewacji. W praktyce wątpliwości może wzbudzać rozstrzygnięcie odnośnie charakteru danego szyldu (typowo informacyjnego lub reklamowego).

Trzeba będzie uzyskać zgodę członków wspólnoty

W większości przypadków, reklamowy charakter tablic oraz bilbordów, które chcą umieścić właściciele lokali lub „zewnętrzne” firmy jest jednak bezsporny. Jeżeli chodzi o reklamy wielkoformatowe, to ich kwalifikacja jako odpłatnej formy promowania usług na pewno nie wzbudza wątpliwości. Pewne jest również to, że wynajem części elewacji bloku lub kamienicy na potrzeby reklamy wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Taki najem będzie bowiem dotyczył nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym, zgoda na wynajęcie części ściany zewnętrznej na cele reklamowe musi zostać wyrażona uchwałą członków wspólnoty (przyjętą zwykłą większością głosów lub większością obliczoną według zasady „jeden właściciel - jeden głos”). Właściciele lokali głosujący nad taką uchwałą, powinni być dobrze poinformowani o: warunkach finansowych wynajmu, długości jego trwania, innych ważnych warunkach umowy, sposobie wykorzystania dodatkowych wpływów oraz parametrach technicznych reklamy. Wspomniana reklama na pewno nie może wpływać na warunki korzystania z lokali (powodując np. mniejsze nasłonecznienie). Nawet jeśli negatywny wpływ bilboardu na mieszkania i lokale użytkowe nie będzie odczuwalny, to nie można wykluczyć zaskarżenia uchwały do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Spółdzielnia też nie powinna forsować wynajmu

Warto omówić analizowaną kwestię również w kontekście sytuacji spółdzielni, które są współwłaścicielami części wspólnych. Mowa o przypadku, w którym spółdzielnia posiada tylko część lokali z danego budynku i sprawuje zarząd na takich zasadach, jak w przypadku zarządu powierzonego. Jest to coraz częstszy przypadek w związku z powszechnym wykupem mieszkań spółdzielczych, który miał miejsce w poprzednich latach.

Trzeba pamiętać, że po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 roku, spółdzielczy zarządca nie może już podejmować czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez zgody i odpowiedniej uchwały większości właścicieli lokali. To rozwiązanie, sprawia, że spółdzielnia będąca współwłaścicielem części wspólnych nie może przeforsować np. wynajęcia części ściany pod reklamę bez zgody właścicieli mieszkań.