Kiedy zarządca nieruchomości zapłaci za szkodę?

Jak wygląda odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości? Odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości jest szeroka. Potwierdzają to liczne wyroki polskich sądów.

Praca zarządcy nieruchomości wiąże się z odpowiedzialnością za majątek o bardzo dużej wartości. Chodzi nie tylko o same części wspólne budynku. Warto pamiętać, że ich stan może wpłynąć na mienie właścicieli mieszkań. Przykład stanowi sytuacja, w której wyciek wody z zaniedbanego pionu wodnego skutkował zalaniem kilku lokali. Ciekawym głosem w sprawie odpowiedzialności cywilnej zarządców nieruchomości są oczywiście wyroki sądowe. Przed ich zaprezentowaniem, eksperci portalu 4FS.pl przypominają jednak ogólne informacje na temat odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości.

Warto rozróżnić zarządzanie oraz administrowanie

Mówiąc o odpowiedzialności zarządcy nieruchomości, na pewno należy odwołać się do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Wskazuje ona, że do obowiązków zarządcy nieruchomości należy dokonywanie czynności zapewniających racjonalną gospodarkę majątkiem nieruchomym. Chodzi między innymi o:

- zapewnienie stabilności ekonomiczno-finansowej nieruchomości

- zagwarantowanie bezpieczeństwa użytkowania oraz właściwej eksploatacji nieruchomości

- prowadzenie właściwej gospodarki energetycznej (według przepisów prawa energetycznego)

- bieżące administrowanie nieruchomością

- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem

- dokonywanie uzasadnionego inwestowania w nieruchomość

Osoba wykonująca powyższe czynności w sposób samodzielny, powinna wykupić obowiązkowe OC zarządcy, którego minimalna suma gwarancyjna obecnie wynosi 50 000 euro rocznie (zobacz rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości - Dz.U. 2019 poz. 802). Umowa o zarządzanie nieruchomością, której załącznikiem musi być potwierdzenie opłacenia polisy OC, powinna określać, jakie czynności osoba zarządzająca nieruchomością wykonuje samodzielnie. Należy również doprecyzować w umowie, czy osoby będące pod bezpośrednim nadzorem zarządcy będą wykonywać czynności związane z zarządzaniem. Obowiązkowe OC obejmuje również skutki zaniedbań takich pracowników.

Deliktowa odpowiedzialność zarządcy jest szeroka

Warto pamiętać, że wykonywanie jedynie czynności związanych z administrowaniem nieruchomościami (na podstawie innej umowy niż umowy o zarządzanie nieruchomością) również nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności deliktowej określonej przez kodeks cywilny (patrz art. 415 KC oraz art. 429 KC). Ciekawym przykładem szerokiej odpowiedzialności zarządcy jest wyrok Sądu Rejonowego w Legnicy z 23 września 2014 r. (sygn. akt VII C 282/13). Chodziło tutaj o odszkodowanie za uszkodzenia, których dokonały bryły śniegu spadające na samochód. Właściciel auta pozwał wspólnotę mieszkaniową. W trakcie postępowania, legnicki sąd na wniosek poszkodowanego wezwał zarządcę nieruchomości do udziału w sprawie. Orzeczenie okazało się korzystne dla wspólnoty mieszkaniowej. Mogła ona uwolnić się od odpowiedzialności zgodnie z artykułem 429 kodeksu cywilnego, który mówi, że: „kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności”. Zarządcę nieruchomości bez wątpienia można uznać za profesjonalistę w świetle cytowanego przepisu.

Legnicki sąd zwrócił również uwagę, że brak winy w wyborze zleceniobiorcy nie wyłącza odpowiedzialności zlecającego za błędy związane z jego własnym zaniedbaniem (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z 26 listopada 2004 r. - sygn. akt V CK 253/04). Odwołanie do orzecznictwa Sądu Najwyższego okazało się kluczowe w sprawie oznaczonej sygnaturą VII C 282/13, bo zarządca zlecał w razie potrzeby odśnieżanie podwykonawcom. Zaniedbanie zarządcy wiązało się jednak z faktem, że nie zlecił on odśnieżenia skośnych części dachów, z których śnieg spadł na auto. Warto też dodać, że nawisy śnieżne zostały usunięte dopiero dzień po uszkodzeniu samochodu. Analizowany wyrok okazał się prawomocny, a zarządca musiał pokryć koszty naprawy auta (ze swojego OC). W kontekście odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości, warto na koniec przypomnieć, że od profesjonalisty wymagana jest szczególna staranność (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 5 lutego 2002 r. - sygn. akt II CKN 894/99).