Zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej

Na nasze pytania związane z aspektami prawnymi dotyczącymi zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowejodpowiada radca prawny Jarosław Nogalski. Nasz ekspert działa na rynku prawniczym od 2007 roku i specjalizuje się m.in. w prawie nieruchomości, prawie spółdzielczym i prawie budowlanym. Oprócz uprawnień zawodowych radcy prawnego posiada również licencje pośrednika w obrocie nieruchomościami. Prowadzi wykłady i szkolenia dla zarządców nieruchomości oraz aplikantów radcowskich.

Co to jest współwłasność nieruchomości?

Najogólniej mówiąc, zasady i charakter prawny współwłasności regulują przepisy art. 195-221, działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020r. poz. 1740 z późn. zm.). Współwłasność definiowana jest jako prawo własności tej samej rzeczy ruchomej lub nieruchomości, które przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Kodeks cywilny stanowi ponadto, iż współwłasność może być współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Przechodząc do bardziej szczegółowych zagadnień związanych ze współwłasnością nieruchomości wspólnej we wspólnotach mieszkaniowych należy odpowiednio wskazać na uregulowania ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz 1048, - dalej u.w.l.). Zgodnie z treścią art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Czym zatem jest nieruchomość wspólna i co dokładnie wchodzi w jej skład?

O tym stanowi art. 3 u.w.l. Zgodnie z jego treścią, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Należy zwrócić uwagę, iż definicja nieruchomości wspólnej jest bardzo ogólna i zarazem elastyczna. Najogólniej można powiedzieć, iż nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ujmując rzecz nieco konkretniej, niech za przykład posłuży nam orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt VI Aca 736/14, zgodnie z którym, nieruchomość wspólną stanowi nieruchomość wyjściowa (cały budynek) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne. Współwłaścicielami nieruchomości wspólnej są zatem wszyscy właściciele samodzielnych lokali, tych wyodrębnionych jak i niewyodrębnionych. Jako części nieruchomości wspólnej można więc wskazać np: ściany zewnętrzne, fundamenty, dachy, klatki schodowe, suszarnie, windy, ogrodzenia, przewody kominowe i wentylacyjne, instalacje elektryczne przebiegające do indywidualnych liczników, kanalizacyjne, gazowe, place zabaw, czy też ostatnio bardzo modne siłownie na otwartej przestrzeni.

Czy jest zatem możliwe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej?

Z uwagi na przyczynianie się do funkcjonalności poszczególnych lokali, a także umożliwienie funkcjonalności całego kompleksu budynkowego, to jakiekolwiek działania zmierzające do całkowitego zniesienia nieruchomości wspólnej nie są możliwe. Posiłkując się jednak w tej kwestii orzecznictwem warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011r., gdzie Sąd stwierdził, iż nie można żądać całkowitego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali, natomiast nie wyklucza to sytuacji, w której właściciele jednak podejmą decyzję o zbyciu zbędnej, nieprzydatnej czy też kosztotwórczej części nieruchomości wspólnej.

W jaki sposób przebiega proces zbycia części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej ? Jakie są niezbędne czynności które musi podjąć wspólnota do jego prawidłowego przeprowadzenia?

Otóż, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Natomiast, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek mieszkalny, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych (art. 5 i art. art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 u.w.l.)

Wyróżnia się tu zatem dwie sytuacje. Pierwsza z nich dotyczy podziału nieruchomości wspólnej, kiedy nieruchomość gruntowa jest większa od powierzchni działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali - wówczas współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990). N

Natomiast, gdy na nieruchomości wspólnej posadowiono więcej budynków, w których wyodrębniono lokale mieszkalne i w takim przypadku podział nieruchomości wspólnej oznacza w istocie „podział wspólnoty” dotychczasowej i powołanie kilku odrębnych wspólnot.

Należy przy tym pamiętać, że podział nieruchomości to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymagana jest tu zgoda wspólnoty w formie uchwały podjęta większością udziałów, a realizacja tej uchwały należy do zarządu wspólnoty, któremu wspólnota udzieliła pełnomocnictwa.

Drugi przypadek (art. 5 ust. 2 u.w.l.) to okoliczność, gdy nieruchomość wspólna obejmuje więcej, niż jeden budynek wielorodzinny. Wówczas w ramach tego podziału nieruchomości wspólnej należy wyróżnić sytuację, gdy wprawdzie na nieruchomości wspólnej usytuowano kilka budynków, lecz lokale wyodrębniono tylko w jednym budynku oraz gdy w położonych kilku budynkach na nieruchomości wspólnej wyodrębniono lokale w tych kilku budynkach.

Wiele uwagi poświęciliśmy zbywaniu części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, a czy są jakieś możliwości zniesienia współwłasności innych części nieruchomości wspólnych?

Zdarzają się sytuacje, że w nieruchomości wspólnej w wyniku różnego rodzaju adaptacji pomieszczeń należących do nieruchomości wspólnej (strychy, suszarnie itp.) lub dokonania nadbudowy powstają nowe lokale. W przypadku adaptacji pomieszczenia wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej na lokal niezbędna jest przede wszystkim uchwała właścicieli lokali stanowiących tą wspólnotę. Dokonanie adaptacji takiego lokalu wiązać się też może z wykonaniem różnego rodzaju robót budowlanych umożliwiających doprowadzenie lokalu do stanu samodzielności, a w przypadku lokalu mieszkalnego, umożliwienie zamieszkiwania w nim ludzi. Do prac tych będą miały zastosowanie przepisy Prawa budowlanego. W dalszej kolejności nastąpić powinna zmiana przeznaczenia lokalu - gdy lokal taki spełniać będzie warunki samodzielności, a jego zbycie ma nastąpić jako lokal o innym przeznaczeniu (lokal mieszkalny na lokal użytkowy itp.). Niezbędnym elementem administracyjnym będzie również uzyskanie pozwolenia od organu administracji architektoniczno-budowlanej na zmianę sposobu użytkowania lokalu.

Jak wcześniej już to zostało wspomniane, podział nieruchomości odbywa się w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czy mógłby Pan wskazać najważniejsze elementy tego postępowania?

Przede wszystkim wymaga podkreślenia, iż podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz projektowane do wydzielenia działki gruntu muszą mieć dostęp do drogi publicznej.

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia. podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji tego samego organu, rozstrzygnięcie to stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej.

Należy zaznaczyć, iż po podziale, nowo wydzielona nieruchomość nie będzie już nieruchomością wspólną, której istnienie i zasady zarządu uregulowane są w ustawie o własności lokali. Tak wydzieloną nieruchomość, ktora powstała w wyniku pzreprowadzonego podziału, właściciele lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej mogą zbyć innemu podmiotowi.

Oczywiście najbardziej pożądaną sytuacją w przypadku podejmowania kluczowych decyzji związanych ze zniesieniem współwłasności jest zgodny wniosek właścicieli lokali, natomiast co można zrobić w sytuacji konfliktowej, gdy ci właściciele nie mogą dojść do porozumienia?

Na takie sytuacje które mogą zdarzyć się w praktyce, odpowiedź znajdziemy w obowiązujących przepisach Kodeksu cywilnego. Otóż, w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na zniesienie współwłasności w sposób dobrowolny możliwe jest, aby każdy ze współwłaścicieli zażądał zniesienia współwłasności przez sąd (art. 210 k.c.). Roszczenie takie nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.). W takim przypadku przepisy kodeksu postępowania cywilnego przewidują trzy sposoby zniesienia współwłasności: przez podział fizyczny (geodezyjny) rzeczy dla współwłaścicieli, przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż nieruchomości i podział sumy uzyskanej z jej sprzedaży według poszczególnych udziałów każdego ze współwłaścicieli.

Mając na uwadze powyższe rozważania nasuwa się wniosek, iż zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej stanowi wyjątek od ogólnej zasady zakazu znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej ?

Tak jak wspominałem wcześniej, na gruncie przepisów ustawy o własności lokali istnieje zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali. W sytuacji bowiem, gdy dana nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela i posadowione na niej budynki lub budynek w których znajdują się lokale należące do rożnych właścicieli, wówczas przepis ten chroni części wspólne budynków przed żądaniem zniesienia współwłasności, a co za tym idzie przed wyzbyciem się obowiązku zarządzania tymi fragmentami nieruchomości wspólnych.

Jednakże, ww. ustawa dopuszcza możliwości zniesienia współwłasności gruntu, który pierwotnie wchodził w skład nieruchomości wspólnej. Oczywiście jest to ściśle uregulowane przepisami prawa i stosowane na zasadzie wyjątku.

Wiele uwagi poświęciliśmy zbywaniu części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, a czy obowiązujące przepisy regulują również kwestie związane z lokalami stanowiących nieruchomość wspólną i czy taka współwłasność również może zostać zniesiona?

Tak, jeśli chodzi o lokal we wspólnocie mieszkaniowej, który stanowi część nieruchomości wspólnej, a który ma być przedmiotem zbycia, powstaje on najczęściej w wyniku różnego rodzaju adaptacji pomieszczeń należących do nieruchomości wspólnej (strychy, suszarnie itp.) lub dokonania nadbudowy. W przypadku adaptacji pomieszczenia wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej na lokal niezbędna jest przede wszystkim uchwała właścicieli lokali stanowiących tą wspólnotę. Dokonanie adaptacji takiego lokalu wiązać się też może z wykonaniem różnego rodzaju robót budowlanych umożliwiających doprowadzenie lokalu do stanu samodzielności, a w przypadku lokalu mieszkalnego, umożliwienie zamieszkiwania w nim ludzi. Do prac tych będą miały zastosowanie przepisy Prawa budowlanego. W dalszej kolejności nastąpić powinna zmiana przeznaczenia lokalu - gdy lokal taki spełniać będzie warunki samodzielności, a jego zbycie ma nastąpić jako lokal o innym przeznaczeniu (lokal mieszkalny na lokal użytkowy itp.). Niezbędnym elementem administracyjnym będzie również uzyskanie pozwolenia od organu administracji architektoniczno-budowlanej na zmianę sposobu użytkowania lokalu.

Dziękuję za rozmowę.

Również dziękuję.