Rewolucja w planowaniu przestrzennym budzi obawy

Jak rząd chce zmienić planowanie przestrzenne? Rząd rozważa duże zmiany dotyczące planowania przestrzennego. Informujemy, w jakim kierunku chce zmierzać ustawodawca. Jego plany wzbudzają pewne wątpliwości.

Planowanie przestrzenne oraz dotyczące go procedury to według inwestorów (nie tylko mieszkaniowych) jeden z najbardziej problematycznych aspektów. Trudno się zatem dziwić, że informacje o planowanych zmianach w zakresie planowania przestrzennego bywają witane z dość dużą nadzieją. Część inwestorów z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych obawia się jednak, że mało precyzyjne oraz nieprzemyślane przepisy mogą dodatkowo pogorszyć obecną sytuację. Właśnie dlatego zapowiedzi rządu dotyczące dużej reformy planowania przestrzennego na razie wzbudzają mieszane reakcje. Rzeczywistość już pokazała, że dobre założenia to zbyt mało jeśli konkretne przepisy nie są przemyślane. Eksperci 4FS.pl na razie postanowili zaprezentować ogólne koncepcje, które wedle zapowiedzi będą wyznaczać kierunek przyszłej reformy planistycznej. Warto zwrócić uwagę, że rząd zamierza pozbyć się jednego z obecnych rozwiązań, do którego inwestorzy są przyzwyczajeni już od dawna.

Likwidacja „WZ-ek” wzbudza zarówno obawy jak i nadzieje

Krajowe media informujące o zamiarach reformy w zakresie planowania przestrzennego, zwracają uwagę przede wszystkim na kwestie dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli popularnych „WZ-ek”. Obecnie stanowią one rozwiązanie, dzięki któremu na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwe są nowe inwestycje. Rola decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest trudna do przecenienia, ponieważ około 68% - 69% powierzchni naszego kraju nie zostało jeszcze pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Wiele polskich gmin przygotowało dopiero studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które nie jest wiążące dla inwestorów i nie determinuje ostatecznie sposobu wykorzystania poszczególnych obszarów.

Zapowiedzi dotyczące likwidacji „WZ-ek” rodzą pytania, jak rząd zamierza uregulować planowanie przestrzenne według nowych zasad. Medialne doniesienia potwierdzają, że likwidacji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie towarzyszyła duża zmiana dotycząca planów miejscowych. Mianowicie, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione przez plan ogólny, do którego uchwalenia mają być zobowiązane wszystkie gminy. Ustalenia planu ogólnego będą powszechnie obowiązujące, ponieważ ten dokument zostanie wydany jako akt prawa miejscowego (w przeciwieństwie do miejscowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego).

Plan zabudowy wynikający z planu ogólnego zastąpi natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co ważne, istniejące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego automatycznie przekształcą się w plany zabudowy. Sporządzenie takich planów w ramach uzupełnienia wcześniejszych również ma być obligatoryjne dla gmin, ale w dłuższej perspektywie czasowej. W przygotowaniu planów zabudowy pomoże samorządom państwo. Dalsza część naszego artykułu porusza tę bardzo ważną kwestię dofinansowania prac planistycznych.

Standardy urbanistyczne będą przejściowym rozwiązaniem

Charakterystyczną cechą obecnych regulacji planistycznych jest obecność decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu („WZ-ek”) jako swoistej protezy stosowanej w przypadku, gdy na terenie danej gminy nie ma jeszcze uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto zwrócić uwagę, że projektowane przez rząd regulacje również przewidują pewne rozwiązanie o charakterze przejściowym. Mowa o standardach urbanistycznych, które będą dotyczyły obszarów przeznaczonych w planie ogólnym do uzupełnienia zabudowy.

Standardy urbanistyczne opracowane pod kątem zgodności z planem ogólnym mają zapobiegać lokowaniu nowych projektów na terenach, gdzie nie ma jeszcze odpowiedniej infrastruktury. Jest to problem związany np. z działalnością deweloperów realizujących najtańsze projekty na zupełnych peryferiach. Wspomniana praktyka inwestorów skutkuje tzw. rozlewaniem się miast. Warto dodać, że niedawno rozpoczęły się wstępne konsultacje dotyczące standardów urbanistycznych, które określą minimalne wyposażenie terenu w drogi, szkoły, przedszkola, przystanki oraz tereny rekreacyjne.

Zintegrowany projekt inwestycyjny to zupełnie nowa opcja

Dla inwestorów działających w branży nieruchomości komercyjnych, szczególnie ważna wydaje się zapowiedź wprowadzenia innego rozwiązania. Chodzi o tak zwany zintegrowany projekt inwestycyjny (ZPI). Dzięki temu rozwiązaniu, inwestor będzie mógł łatwiej zaproponować gminie realizację pewnego projektu połączoną z budową niezbędnej infrastruktury na swój koszt.

Przykład dodatkowej inwestycji zaproponowanej gminie przez inwestora komercyjnego stanowi droga dojazdowa do planowanego kompleksu hal magazynowych. Zintegrowany projekt inwestycyjny ma zapobiec sytuacji, w której gmina po pewnym czasie od rozpoczęcia realizacji przedsięwzięcia próbuje zmusić inwestora do poniesienia jakichś dodatkowych kosztów związanych np. z budową drogi. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na artykuł 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, który daje gminie możliwość formułowania takich kłopotliwych żądań.

Bez wsparcia rządu gminom trudno będzie sporządzić plany

Wstępne założenia nowej reformy planistycznej wydają się trafne, ale jak na razie nie znamy konkretów dotyczących dwóch ważnych kwestii. Pierwszą z nich są przepisy przejściowe, które powinny zapewnić harmonijne współdziałanie nowych rozwiązań z wcześniejszymi regulacjami. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zapewnia, że inwestorzy rozpoczynający projekty na podstawie poprzednich regulacji będą mogli je bezproblemowo dokończyć.

Drugą newralgiczną kwestią wydaje się konieczność przygotowania przez gminy nowych dokumentów planistycznych do 2026 r. W tym kontekście warto przypomnieć, że udział miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w powierzchni całego kraju zmieniał się następująco:

• 2009 r. - 25,6%

• 2010 r. - 26,5%

• 2011 r. - 27,2%

• 2012 r. - 28,0%

• 2013 r. - 28,8%

• 2014 r. - 29,2%

• 2015 r. - 29,7%

• 2016 r. - 30,1%

• 2017 r. - 30,5%

• 2018 r. - 30,8%

• 2019 r. - 31,2%

Powyższe dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że tempo uchwalania nowych planów miejscowych jest powolne. Nawet gminy lepiej radzące sobie z planowaniem przestrzennym i posiadające np. 50% terenu pokrytego planem miejscowym, który stanie się planem zabudowy, zostaną zmuszone do poniesienia w stosunkowo krótkim czasie sporych kosztów. Mowa o wydatkach związanych z uchwaleniem nowych planów zabudowy oraz planów ogólnych.

Rząd deklaruje pomoc finansową, ale można zastanawiać się, czy będzie ona wystarczająca. Całkowity koszt planowanej reformy jest bowiem szacowany na 5 mld zł, a rządowe wsparcie dla gmin z Krajowego Planu Odbudowy ma wynieść około 900 mln zł. Tymczasem samorządy mocno odczuły finansowo następstwa pandemii COVID-19 i dodatkowo stracą część wpływów z PIT na skutek planowanej reformy podatkowej. Być może, rząd do czasu uchwalenia nowych przepisów (planowanego na pierwszą połowę 2022 r.) opracuje jeszcze jakieś rozwiązania wspierające finansowo samorządy. Na pewno warto przyglądać się pracom nad nowymi przepisami, które mają zostać zakończone jeszcze w bieżącym roku.