Znajdź dobry produkt i sprzedawaj go przez odpowiednio długi czas

Rozmowa z Vincentem Valloisem

Działa Pan w branży nieruchomości na terenie Europy Środkowo-Wschodniej. Wielu ludzi traktuje nieruchomości jako lokatę zaoszczędzonych pieniędzy. Czy według Pana warto kupować na przykład mieszkania i je wynajmować?

Zajmuję się inwestycjami w nieruchomości od ponad 20 lat i wiem jedno: nie czekaj z kupnem nieruchomości, kup, a potem czekaj! Kupować nie należy, gdy na rynku trwa bańka inwestycyjna. Jednak w Europie Środkowo-Wschodniej ceny wciąż są bardzo niskie, a opodatkowanie nie jest wysokie w porównaniu z krajami Europy Zachodniej.

Czy zdarzają się sytuacje, w których nieruchomości tracą na wartości?

Jeśli kupujesz w czasie, gdy ceny nieruchomości osiągnęły szczyt, może się tak zdarzyć. Jednak jeśli obserwujesz rynek, kupujesz w odpowiednim momencie, spadek wartości jest niemożliwy. Ja nigdy nie straciłem.

Co zabawne, nieruchomość kupioną w grudniu 2020 roku, przed COVID-19, teraz dwanaście miesięcy później, w trakcie pandemii sprzedaję z zyskiem.

Jak inwestować, aby nie stracić, tylko zarobić?

Jak już mówiłem, nie stracisz pieniędzy dopóki nie sprzedajesz tak, jak na giełdzie albo w kryptowalutach... Musisz znaleźć dobry produkt i nie sprzedawać go przez odpowiednio długi czas. Od 10 lat utrzymują się najniższe stopy procentowe w oprocentowaniu kredytów i to się nie zmieni ze względu na kryzys, więc jeśli masz kredyt z oprocentowaniem niższym niż 3%, a zwrot z inwestycji na poziomie 7-10%, nie stracisz.

Czy koronawirus mocno wpłynął na tę branżę? Czy dostrzega Pan jakiś zastój, a może wręcz przeciwnie? Może rynek wciąż się rozwija?

Wynajmujący są przyzwyczajeni do określonych cen i wartości swoich nieruchomości. Dużo czasu im zajmie, żeby zmienić zdanie, gdy już ustalili wysokość spodziewanego zysku ze swoich posiadłości. Myślę, że kryzys raczej stworzy możliwości dla rynku niż przyniesie załamanie. W Paryżu obiecywano mi, że ceny będą spadać, bo niemożliwe, żeby wzrosły, tymczasem wciąż rosną każdego roku już od 15 lat.

Od ilu lat działa Pan w nieruchomościach? Czy dostrzega Pan jakieś zmiany, które wydarzyły się przez ten czas?

Działam na tym rynku od ponad 20 lat, dłużej lub krócej, w zależności od tego, czy mówimy o nieruchomościach mieszkalnych czy komercyjnych. Nie znam całego rynku mieszkaniowego Europy Środkowo-Wschodniej tak dobrze, ale uważam, że rynek nieruchomości mieszkaniowych na pewno będzie wykazywał wzrosty, tak jak rosną wynagrodzenia, a stopy procentowe pozostają na niskim poziomie. Sytuacja pandemii jest sporym wyzwaniem dla rynku nieruchomości komercyjnych. Handel detaliczny znajduje się na krawędzi, trudno powiedzieć czy uda mu się na nowo odbudować. Dynamiczny rozwój przeżywają sklepy internetowe oferujące dostawę do domu. Natomiast biura będą nadal wynajmowane jeszcze przez kilka ładnych lat, gdy tylko skończy się praca zdalna spowodowana pandemią COVID-19. Jesteśmy istotami towarzyskimi, potrzebujemy interakcji z innymi ludźmi. Uważam, że możemy zostać w domu jeden, dwa dni w tygodniu, ale nie dłużej.

Jak dobrze i skutecznie sprzedawać nieruchomości? Czy każdy ma do tego predyspozycje? Czy jest na to jakaś recepta?

Wystarczy być miłym dla pośredników... To oni mają umowy z pierwszej ręki. Warto wyrobić w sobie nawyk oglądania mieszkań regularnie, bo okazja sama nie zapuka do drzwi. Trzeba zrozumieć rynek i dlatego trzeba wciąż badać.

Pracował Pan w agencji reklamowo-eventowej w Moskwie. Wprowadzał Pan na rynek luksusowe produkty takich firm jak L’Oreal, Richemont czy LVMH. Jak Pan wspomina to zajęcie? Co dał Panu ten okres?

To był bardzo ekscytujący okres. Moskwa miała wtedy swój najlepszy czas, a my reprezentowaliśmy najlepsze luksusowe marki, jakich klient może sobie życzyć. Poznałem wówczas sztukę PR-u i komunikacji, które stosuję teraz, pomagając deweloperom i wynajmującym zwiększyć zainteresowanie ich markami.

Czego się Pan dzięki temu nauczył?

Nauczyłem się, że klient nie zawsze ma rację. Oczywiście klienci mają wizję własnego biznesu, kiedy wchodzą na rynek w nowym kraju, takim jak Rosja, ale bardzo ważne jest, żeby zrozumieć lokalną kulturę i dostosować się do niej. Poznałem też wyzwania, jakie wiążą się z prowadzeniem własnego biznesu, gdy nie jesteś tutejszy. Musiałem się przystosować.

Czy marketing jest firmie potrzebny? Jakie jest Pana zdanie? Dlaczego warto się reklamować, mówić światu o swoim produkcie, swojej działalności i usługach?

Jeśli miałbym odpowiedzieć na pytanie w co najlepiej zainwestować: w sprzedaż, reklamę czy PR, to oczywiście powiem, że w te wszystkie trzy obszary. Wprowadzanie na rynek marki z myślą o przyszłych klientach to połączenie marketingu przychodzącego i wychodzącego, wdrażanego wraz ze strategią produktu. Segmentacja jest kluczem do wszystkich trzech obszarów. Musisz zrozumieć każdy poziom swojego rynku i dotrzeć do każdego segmentu.

Specjalizuje się Pan w zarządzaniu dużymi obiektami. Aby to robić, trzeba mieć niewątpliwie wiedzę i duże doświadczenie. Gdzie Pan zdobywał to doświadczenie?

Osiągnąłem swoją rangę, zaczynając od małej sieci z 7 milionami euro obrotu, aby w ciągu 10 lat skończyć z biznesem wartym ponad 950 milionów. Dzięki temu mój zespół i ja rzeczywiście zrozumieliśmy, czego potrzeba, aby prowadzić biznes angażujący niemal 100 000 ludzi w 30 krajach. Jednak za każdą dobrze zarządzaną nieruchomością bardzo często stoi jedna lub dwie kluczowe osoby, które dają z siebie 100%, aby zapewnić, że oferowane usługi są na najwyższym poziomie. Zarządzanie obiektami bardziej niż jakikolwiek inny biznes tworzą ludzie.

Czy współpracuje Pan z rynkiem Polskim?

Jako pierwsze centrum start-upów w dziedzinie technologii innowacyjnych na terenie Europy Środkowo-Wschodniej nie moglibyśmy pominąć Polski. Pomagamy deweloperom i wynajmującym przejść na technologię cyfrową, znaleźć i utrzymać najemców oraz zarządzać nimi, korzystając z najnowszych i nagradzanych rozwiązań PropTech. Jeśli chodzi o Proptech, Polska bez wątpienia w regionie jest w czołówce.

Dziękuję za rozmowę.

Również dziękuję.