Najemcy z galerii handlowych zapłacą mniej?

Jak wygląda nowa pomoc dla najemców z galerii?

Prezydent niedawno podpisał kolejną nowelizację ustawy „COVID-owej”, która przewiduje nową pomoc dla najemców z galerii handlowych. Sprawdzamy jej zasady.

Wielu ekspertów wyraża obawy przed czwartą falą pandemii koronawirusa (w wariancie delta), która może przybrać na sile pod koniec lata i na początku jesieni. Właśnie dlatego ważne wydają się nowe rozwiązania ustawowe, które niedawno przyjął Sejm i Senat. Mowa o kolejnej nowelizacji ustawy „COVID-owej” zaakceptowanej już przez Prezydenta. Najważniejszym aspektem tej nowelizacji są przepisy przewidujące obniżkę czynszu dla najemców z galerii handlowych. Eksperci 4FS.pl przyglądają się nowym regulacjom, które mogą okazać się bardzo ważne na przykład za dwa miesiące.

Obniżka dotyczy galerii o metrażu pow. 2000 mkw.

Na samym wstępie warto wyjaśnić, jak dokładnie nazywa się ustawa wprowadzająca nowe zasady czynszowych obniżek. Jest to ustawa z dnia 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 1192). Przepisy tego aktu prawnego związane z obniżką czynszów dla najemców powierzchni handlowych mają wejść w życie 23 lipca 2021 r. Jasną intencją ustawodawcy jest więc ekonomiczne zabezpieczenie najemców powierzchni handlowych przed kolejną falą pandemii koronawirusa.

Wspomniana ustawa nowelizacyjna dodaje do „COVID-owej” ustawy z dnia 2 marca 2020 r. nowy artykuł 15ze indeks 1. Wskazuje on, że nowe preferencje czynszowe dotyczą jedynie przedsiębiorców, którzy zawarli umowę najmu lub dzierżawy albo podobną umowę przed 14 marca 2020 r. i wynajmują powierzchnię komercyjną w obiekcie handlowym liczącym sobie więcej niż 2000 mkw. Nowe przepisy wskazują, że po spełnieniu warunków dotyczących czasu zawarcia umowy i wielkości galerii handlowej, przez cały okres obowiązywania zakazu handlu wysokość czynszu ulega obniżeniu do 20% standardowej stawki. Przez trzy kolejne miesiące od zniesienia każdego zakazu handlu, czynszowa obniżka będzie wynosiła 50%. Warto dodać, że limit powierzchni galerii handlowych na poziomie 2000 mkw. dotyczy całego metrażu wykorzystywanego na cele sprzedaży, gastronomii oraz usług.

Strony umowy mimo wszystko mogą pójść do sądu

Ustawa z dnia 24 czerwca 2021 r. informuje również, że strony umowy mogą na drodze sądowej domagać się rozstrzygnięcia sporu. Chodzi o sytuacje, w których czynszowa obniżka przewidziana przez nowe przepisy nie byłaby uzasadniona na podstawie artykułu 357 indeks 1 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis kodeksu cywilnego mówi o tak zwanej klauzuli rebus sic stantibus („Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy”).

Nowe przepisy wzbudzają dość duże kontrowersje

Regulacje niedawno zaakceptowane przez Sejm, Senat i Prezydenta, na pewno zostały powitane z zadowoleniem przez część najemców powierzchni handlowych. Nie brakuje jednak krytycznych opinii na temat opisywanych przepisów. Protestują przede wszystkim właściciele galerii handlowych obawiający się kolejnych strat podczas zapowiadanej na jesień, czwartej fali pandemii koronawirusa. Warto podkreślić, że rząd nie konsultował nowych rozwiązań między innymi z Polską Radą Centrów Handlowych.

Część właścicieli punktów handlowych oraz usługowych również ma zastrzeżenia do nowych regulacji i oczekuje większej pomocy ze strony państwa. Trudno ukryć, że pandemiczna sytuacja w wielu przypadkach doprowadziła do antagonizacji najemców i wynajmujących powierzchnie handlowe. Świadczy o tym m.in. spora liczba spraw sądowych, które dotyczą klauzuli rebus sic stantibus oraz wysokości czynszu w okresie zawieszenia działalności najemcy. Można spodziewać się, że czynsze z nowo zawieranych umów będą już uwzględniać ryzyko ekonomiczne i prawne związane z prawdopodobieństwem rozwoju kolejnych pandemii.