Spółdzielnie i wspólnoty: rząd nie pomoże z zadłużeniem?

Spółdzielnie i wspólnoty czeka zadłużeniowy problem?

Bezprecedensowy wzrost kosztów eksploatacji mieszkań oznacza problemy również dla zarządców. Tymczasem wciąż nie ma przepisów mobilizujących dłużników.

W kontekście tegorocznego wzrostu kosztów eksploatacji lokali, media skupiają się przede wszystkim na właścicielach „M”. Często publikowane są informacje o podwyżkach znacznie większych nawet od rekordowo wysokiej inflacji. GUS podaje, że w ujęciu rocznym (VIII 2021 r. - VIII 2022 r.) użytkowanie mieszkania razem z nośnikami energii podrożało średnio o 27,4%. Przyszły rok nie zapowiada się wcale lepiej - nawet po uwzględnieniu działań osłonowych rządu. Niestety, kłopoty finansowe właścicieli mieszkań oraz spółdzielców będą miały wpływ też na kondycję finansową wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Można bowiem spodziewać się większego odsetka osób posiadających długoterminowe zaległości z tytułu spółdzielczych opłat eksploatacyjnych oraz zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Podobna sytuacja będzie dotyczyć rozliczeń wody i ogrzewania. Tymczasem zarządcy nie doczekali się zapowiadanych od pewnego czasu zmian, które miały ułatwić licytację lokalu na poczet zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni.

Teraz wspólnoty wyglądają gorzej pod względem długów …

Jeszcze przed wyjaśnieniem, dlaczego Sejm i Senat nie uchwalił potrzebnych przepisów, warto przyjrzeć się sytuacji wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni pod kątem zadłużenia lokatorów. Mowa o sytuacji z końca 2020 roku, którą prezentują dane GUS. Mogą nam one w przybliżeniu powiedzieć, jaką skalę miało zadłużenie wobec podmiotów zarządzających budynkami wielorodzinnymi jeszcze przed początkiem drastycznych podwyżek kosztów mieszkaniowych. Główny Urząd Statystyczny podaje, że na przełomie grudnia 2020 r. oraz stycznia 2021 r. zaległe opłaty (spóźnione o min. 1 miesiąc) miały wartość:

1,108 mld zł z odsetkami - wynik dotyczący 949 586 mieszkań użytkowanych na podstawie spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do mieszkania

0,921 mld zł z odsetkami - wynik obejmujący 639 801 mieszkań osób fizycznych znajdujących się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe

Powyższe informacje wskazują, że zadłużeniowe problemy wspólnot mieszkaniowych są nawet większe niż spółdzielni jeśli weźmiemy pod uwagę kwotę przypadającą na jedno zadłużone „M” (wspólnoty - 1439 zł, spółdzielnie - 1167 zł). Dane GUS byłyby jeszcze ciekawsze, gdyby ta instytucja brała pod uwagę również lokale należące do osób prywatnych i znajdujące się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie.

Przepisy dotyczące licytacji „M” miały zostać sprecyzowane

W przypadku wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni, zaległości dotyczące opłat nie stanowią jeszcze tak dużego problemu, jak długi lokatorów mieszkań komunalnych względem gmin oraz gminnych spółek. Niemniej jednak, wielu zarządców bloków i kamienic oczekuje na wprowadzenie zapowiadanych przez rząd zmian, które mają ułatwić licytację mieszkania na poczet długów wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o projektowaną zmianę artykułu 16 ustawy o własności lokali, do którego odwołuje się również ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wspomniany artykuł 16 mówi, że długotrwałe zaległości stanowią podstawę do licytacji mieszkania własnościowego na wniosek wspólnoty mieszkaniowej. Poprzez odpowiednie zastosowanie tego samego przepisu, spółdzielnia mieszkaniowa może domagać się licytacji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub mieszkania własnościowego znajdującego się w zarządzanym przez nią bloku. Niestety, artykuł 16 ustawy o własności lokali jest w obecnym brzmieniu nieprecyzyjny, co zniechęca sądy do orzekania licytacji mieszkań na jego podstawie. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali miał rozwiązać ten problem.

Na wprowadzenie nowych przepisów trzeba będzie poczekać

Informacje widoczne w Rządowym Centrum Legislacji sugerują, że prace nad wspomnianym projektem (z sygnaturą UB2) toczą się w wolnym tempie. Przyczyną nie jest zmiana, w ramach której rząd chce sprecyzować, że licytacja mieszkania będzie możliwa po powstaniu co najmniej rocznego długu wobec wspólnoty lub spółdzielni. Taka modyfikacja wcale nie będzie kłopotliwa legislacyjnie. W tym kontekście warto przypomnieć, że ustawa o własności lokali obecnie nie przewiduje minimalnego limitu zaległości uzasadniających przymusową sprzedaż „M”. Jest to powodem wątpliwości wielu sędziów. Dodatkowo, 30 maja 2020 r. pojawiło się ograniczenie zakładające, że egzekucyjna sprzedaż jest możliwa dopiero, gdy dług (bez odsetek) przekroczy 5% wartości nieruchomości (patrz art. 9521 § 2 KPC).

Jeżeli chodzi o przyczyny opóźnienia z wprowadzaniem przepisów korzystnych dla wspólnot i spółdzielni, to wydaje się, że kluczowe znaczenie miała chęć uregulowania wielu mieszkaniowych kwestii jedną ustawą. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali (UB2) ma bowiem dodatkowo przystosować przepisy do dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego (z dnia 14 marca 2018 r. - sygn. akt P 7/16 oraz z 10 czerwca 2020 r. - sygn. akt K 3/19). Szczególnie kłopotliwy dla ustawodawcy jest nowszy wyrok TK, który zakwestionował pozbawienie członkostwa w spółdzielni osób posiadających ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa. Rząd zamierza uporać się z projektem o sygnaturze UB2 do końca 2022 r. i skierować go do Sejmu. Nie ma jednak gwarancji, że faktycznie tak się stanie.