Biura łatwiej będzie przerobić na mieszkania?

Budynki komercyjne zmienią się w mieszkalne?

Rząd chce uprościć przeróbkę budynków komercyjnych na mieszkalne. Wyjaśniamy, czy taka sytuacja może skutkować niskimi standardami mieszkaniowymi.

 

W czasie największego nasilenia pandemii COVID-19, sporo mówiło się o ewentualnej przebudowie niepotrzebnych biurowców na budynki o charakterze mieszkalnym. Przyczyną popularności takiej koncepcji była oczywiście coraz częściej wykorzystywana praca zdalna. Pojawiły się również pomysły związane z adaptacją części centrów handlowych na potrzeby mieszkaniowe. Obecnie wspomniane koncepcje są już mniej popularne, bo duża grupa pracowników wróciła do biur (co najmniej na część tygodnia), a europejskie centra handlowe działają na zwykłych zasadach. Okazuje się jednak, że polski rząd poważnie bierze pod uwagę powszechną zamianę budynków komercyjnych na mieszkalne i zamierza wprowadzić sprzyjające temu przepisy. Przyczyną jest kryzys mieszkaniowy po przyjęciu ukraińskich uchodźców. Eksperci portalu 4FS.pl postanowili wyjaśnić na czym dokładnie polega nowy rządowy pomysł. Podczas jego wprowadzania trzeba będzie zachować ostrożność.

Ułatwienia prawne mają funkcjonować przez dwa lata …

Od niedawna na stronie Rządowego Centrum Legislacji dostępny jest już cały projekt, w ramach którego rząd chce ułatwić przeróbkę niektórych budynków niemieszkalnych na bloki. Mowa o projekcie ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne oznaczonym numerem z wykazu UD401. Wspomniany projekt mówi, że decyzji o pozwoleniu na budowę, a także zgłoszenia budowlanego nie będzie wymagała przebudowa przegród zewnętrznych budynku biurowego lub budynku handlowego, niebędących elementami konstrukcyjnymi, która jest dokonywana w związku ze zmianą sposobu użytkowania takiego budynku na budynek mieszkalny. Identyczna zasada ma dotyczyć częściowej przeróbki budynku biurowego lub handlowego na blok.

Rząd ze względów bezpieczeństwa zamierza pozostawić wymóg uzyskiwania pozwolenia budowlanego oraz przedstawienia projektu dla inwestycji zakładających ingerencję w części konstrukcyjne budynku. Dodatkowo inwestor będzie mógł wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji, gdy nowe przepisy go zwolnią z tego obowiązku. Warto też dodać, że projektowane ułatwienia dotyczące adaptacji na cele mieszkaniowe, ze zrozumiałych względów nie będą dotyczyły budynków wpisanych do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków.

Co ważne, autorzy proponowanych przepisów postrzegają je wyłącznie jako rozwiązanie prowizoryczne oraz tymczasowe. Po dwóch latach od wejścia w życie nowej ustawy, znów zaczęłyby obowiązywać dotychczasowe regulacje w zakresie przebudowy budynków biurowych i handlowych na cele mieszkaniowe. Jedynie przez dwa lata mają też funkcjonować przepisy zapewniające możliwość przebudowy biur i centrów handlowych (pow. 2000 mkw.) na bloki przy wykorzystaniu tzw. specustawy mieszkaniowej. Nowe przepisy na 24 miesiące ułatwią również wznoszenie budynków mieszkalnych na miejscu wyburzonych biur oraz centrów handlowych (na podstawie przepisów specustawy mieszkaniowej). Nie wiadomo jednak, czy opisywany projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne trafi do Sejmu przed końcem 2022 r.

W Wielkiej Brytanii podobny pomysł miał kiepskie skutki

Pomimo tymczasowego charakteru planowanych przepisów, ich wprowadzenie wymaga dokładnej analizy. Dotychczasowe doświadczenia innych krajów związane z przebudową biur i centrów handlowych na bloki są bowiem różne. Często wskazywany bywa przykład Wielkiej Brytanii, gdzie w 2013 r. zostały wprowadzone przepisy mocno ułatwiające konwersję biur i centrów handlowych na bloki mieszkalne. W tym kontekście warto przypomnieć, że Zjednoczone Królestwo od lat zmaga się z kryzysem mieszkaniowym. Deficyt mieszkań i domów dotyczący Wielkiej Brytanii bywa szacowany nawet na 1,5 miliona jednostek. To właśnie problemy z podażą nieruchomości mieszkaniowych skłoniły ówczesny rząd Davida Camerona do wprowadzenia ułatwień dla inwestorów.

Z perspektywy czasu, skutki brytyjskich przepisów liberalizujących przebudowy są oceniane dość negatywnie. Okazało się bowiem, że deweloperzy zaczęli szybko i tanim kosztem przerabiać przede wszystkim najstarsze budynki komercyjne. Do 2018 r. uproszczona procedura przebudowy objęła około 5000 brytyjskich budynków (w większości biurowych). Ze względu na rezygnację z norm powierzchni, powstały mieszkania nawet trzy razy mniejsze od minimalnych wymagań metrażowych. Innym problemem dotyczącym „post-biurowych” bloków jest obecność ciasnych korytarzy oraz brak potrzebnej infrastruktury w najbliższym sąsiedztwie.

Skutki przepisów planowanych przez polski rząd mogą być lepsze, bo uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne wskazuje na konieczność przestrzegania przez inwestorów wszystkich norm budowlanych. Chodzi przede wszystkim o normy, które określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225). Niemniej jednak, wydaje się, że ewentualne przebudowy wykonywane w uproszczonym trybie powinny być przedmiotem szczególnej uwagi nadzoru budowlanego.