Zarząd powierzony spółdzielni - dlaczego nadal widoczne są problemy?

Na czym polegają spory dotyczące zarządu spółdzielni?

Kwestia zarządu powierzonego spółdzielni oraz utworzenia wspólnoty jest skomplikowana. Niektóre sytuacje z tym związane nadal powodują spory.

 

Bloki mieszkalne, w których wszystkie lokale stanowią własność spółdzielni obecnie należą już do rzadkości. W większości budynków wzniesionych kiedyś przez spółdzielnie mieszkaniowe, co najmniej jeden lokal został już wykupiony. Opisywana sytuacja skutkuje zarządem spółdzielni sprawowanym na zasadach podobnych, jak te wymienione w artykule 18 ustawy o własności lokali. Mimo kolejnych zmian prawnych, kwestia zarządu powierzonego spółdzielni nadal wzbudza pewne wątpliwości. Warto też wiedzieć, że wciąż nie mamy jasności co do niektórych kwestii związanych z pozbawieniem spółdzielni zarządu nad blokiem. Eksperci 4FS.pl prezentują problematyczne aspekty obowiązujących przepisów, które dość często skutkują sporami.

Czynności przekraczające zwykły zarząd stanowią problem

W przypadku bloków z wyodrębnionymi mieszkaniami, które znajdują się w zarządzie spółdzielni (posiadającej inne lokale), częstym problemem jest kwestia czynności przekraczających zwykły zarząd. Przez dłuższy czas pojawiały się kontrowersje dotyczące tego, czy wspomniane czynności mogą być wykonywane bez zgody właścicieli mieszkań. W 2014 r. Sąd Najwyższy orzekł, że zarząd spółdzielni nie musi uzyskiwać zgody właścicieli lokali na wykonywanie czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną (patrz Uchwała SN z 27 marca 2014 r. - sygn. akt III CZP 122/13). Było to stanowisko zgodne z ówczesnym brzmieniem przepisów.

Sytuację zasadniczo zmieniła nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 r. (Dz.U. 2017 poz. 1596). Począwszy od 9 września 2017 roku, spółdzielnia nie może już samodzielnie wykonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w budynkach, gdzie posiada ona współwłasność części wspólnych. Zgodę na takie czynności muszą wyrazić właściciele mieszkań (poprzez odpowiednie stosowanie art. 22 ustawy o własności lokali).

Zmiana przepisów z 2017 r. była dość często krytykowana przez władze spółdzielni jako rozwiązanie utrudniające sprawowanie zarządu. Wydaje się jednak, że głównym problemem jest nie samo przyznanie właścicielom mieszkań kompetencji decyzyjnych w ważnych sprawach, ale pozostawienie otwartej listy czynności przekraczających zwykły zarząd. Ustawa o własności lokali, do której obecnie odwołuje się art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymienia tylko stosunkowo nieliczne przykłady czynności wykraczających poza zwykły zarząd budynkiem. Stanowi to istotny problem w kontekście remontów i skutkuje częstymi sporami sądowymi.

Być może, należałoby ustalić pewien limit kwotowy wartości remontu (np. w relacji do kwoty rocznych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej), którego przekroczenie oznaczałoby konieczność otrzymania zgody właścicieli mieszkań. Kolejna możliwa zmiana prawna polega na rozszerzeniu ustawowej listy przykładów czynności przekraczających zwykły zarząd.

Przepisy o wyjściu z zarządu spółdzielni kiedyś były ogólne

W praktyce pewnym problemem może być również sytuacja polegająca na tym, że wszystkie mieszkania zostały wykupione przez spółdzielców, ale właściciele tych lokali nie podjęli żadnych kroków w celu zorganizowania wspólnoty mieszkaniowej. Taki przypadek jest znany autorowi niniejszego artykułu, a jedną z jego przyczyn mógł być fakt, że dopiero nowelizacja przepisów z 2017 r. zobowiązała spółdzielnię mieszkaniową do informowania mieszkańców bloku o wykupie ostatniego mieszkania (zobacz artykuł 26 ustęp 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w aktualnym brzmieniu). Powodem wieloletniej bierności właścicieli mieszkań mogły być również preferencyjne cenowo warunki zarządu nieruchomością wspólną wynikające z faktu, że spółdzielnia czerpała różne dochody uboczne z działalności gospodarczej.

W przywołanym przez autora przykładzie warszawskiego budynku, do wyodrębnienia ostatnich lokali (wykupu ich od spółdzielni) doszło, gdy artykuł 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewidywał jeszcze możliwości przyjęcia uchwały o dalszym sprawowaniu zarządu przez spółdzielnię na dotychczasowych zasadach. W czasie wykupienia ostatniego mieszkania, wspomniany art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych brzmiał następująco:

Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.

2. Do rozliczeń między właścicielami, o których mowa w ust. 1, a spółdzielnią stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o zniesieniu współwłasności.

Warto dodać, że dopiero niedawno część właścicieli „M” w opisywanym budynku zaczęła kwestionować status quo. Spółdzielnia twierdzi, że przedłużenie zarządu powierzonego było związane z brakiem zainteresowania właścicieli lokali dotyczącego organizacji wspólnoty mieszkaniowej i zwraca uwagę, że większość właścicieli mieszkań nadal jest spółdzielcami. Wedle zarządu spółdzielni, obecna sytuacja dodatkowo obliguje wspomnianą instytucję do zarządzania częściami wspólnymi stanowiącymi współwłasność jej członków. Poza tym nie zaszedł warunek określony przez artykuł 26 ustęp 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w jej historycznym brzmieniu. Chodzi o uzależnienie możliwości stosowania przepisów ustawy o własności lokali od braku mieszkań będących własnością członków spółdzielni.

Ponad trzydzieści nowelizacji ustawy komplikuje sytuację

Część właścicieli mieszkań toczących spór ze spółdzielnią twierdzi, że kwestia liczby spółdzielców mieszkających w budynku obecnie nie ma już żadnego znaczenia. Wielu osobom zrozumienie sytuacji utrudnia 31 nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Władze spółdzielni nie chcąc dopuścić do eskalacji sporu stwierdziły, że na wniosek właścicieli mieszkań posiadających min. 10% udziałów w nieruchomości wspólnej zwołają zebranie, opierając się na art. 31 pkt b ustawy o własności lokali. Na tym zebraniu zapadnie m.in. ewentualna decyzja o powołaniu zarządu właścicielskiego lub przekazaniu zarządu spółdzielni w drodze umowy (patrz art. 18 ustawy o własności lokali). Problemem może być jednak kwestia rozliczenia funduszu remontowego. Warto przypomnieć, że obecne zasady dotyczą tylko wyjścia spod zarządu spółdzielni po dacie wydania wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 roku (sygn. akt K 60/13).

W kontekście zebrania na wniosek właścicieli mieszkań pojawia się niestety kolejny problem, bo art. 31 ustawy o własności lokali nie przedstawia dokładnych zasad zbierania podpisów pod wnioskiem o zwołanie zebrania. Opisywana sytuacja może skutkować kontrowersjami związanymi np. z faktem, że nie wszyscy właściciele będą posiadali wcześniejszy wgląd do proponowanego wniosku. Rodzą się również wątpliwości dotyczące tego, czy do wniosku o zwołanie zebrania powinny zostać wcześniej dołączone projekty uchwał przeznaczonych do głosowania. Te kwestie również są przyczyną sporu w analizowanym przykładzie warszawskiego budynku, który kiedyś wybudowała mała spółdzielnia mieszkaniowa.