Czy zebranie wspólnoty można zwołać samodzielnie?

Czy możliwe jest samodzielne zwołanie zebrania we wspólnocie?

Czasem członkowie wspólnoty chcą samodzielnie zwołać zebranie. Wyjaśniamy, dlaczego takie rozwiązanie jest możliwe tylko w szczególnych przypadkach. Praktyka pokazuje, że funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych nie zawsze jest łatwe. Niekiedy pojawiają się rozbieżności zdań dotyczące na przykład prac remontowych. Czasem mamy do czynienia z sytuacją, w której część członków wspólnoty próbuje doprowadzić do ustanowienia zarządcy przymusowego, co może stanowić próbę nadużycia przepisów. Inną wątpliwą praktyka jest nadużywanie regulacji, które pozwalają na samodzielne zwoływanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli. W ramach odpowiedzi na ten problem, eksperci magazynu 4FS.pl postanowili wyjaśnić, kiedy samodzielne zwołanie zebrania będzie możliwe.

Obowiązujące przepisy przewidują tylko jeden wyjątek …

Nie ulega wątpliwości, że możliwość samodzielnego zwoływania zebrań wspólnoty mieszkaniowej stanowi rozwiązanie o szczególnym charakterze. Przemawiają za tym względy formalne i praktyczne. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa posiada zarząd właścicielski lub zarządcę sprawującego zarząd na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali. W stosunkowo nielicznych przypadkach, zarząd właścicielski funkcjonuje razem z zarządcą powołanym na podstawie wspomnianego art. 18. Niektóre orzeczenia sądów dopuszczają bowiem zastosowanie takiego rozwiązania, które przewiduje nadzorczą rolę zarządu właścicielskiego (przykład: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r. - sygn. akt I CZ 4/17). We wspólnocie może też funkcjonować zarządca przymusowy.

Niezależnie od wybranego wariantu organizacyjnego wspólnoty, zwoływanie zebrań należy do kompetencji zarządu lub zarządcy. Wynika to również ze względów praktycznych, ponieważ właścicielom zwołującym zebranie w sposób samodzielny może być trudno dotrzeć do sąsiadów (np. zwłaszcza tych, którzy mieszkają w innym miejscu). Zarządca lub zarząd posiada natomiast dane kontaktowe do wszystkich właścicieli lokali - między innymi e-maile.

Powyższa argumentacja tłumaczy, dlaczego możliwość samodzielnego zwołania zebrania wspólnoty została wprost przewidziana przez przepisy tylko w jednym przypadku. Mowa o sytuacji, w której zarządca lub zarząd mimo obowiązku nie zwołał zebrania ogółu właścicieli lokali - co najmniej raz w roku i nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W takim przypadku, roczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli mieszkań.

Zebrania na wniosek członków zwołuje zarząd lub zarządca

Niekiedy zdarza się, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej próbują samodzielnie zwołać zebranie na podstawie artykułu 31 punkt b ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany przepis przewiduje konieczność zwołania zebrania na wniosek właścicieli lokali posiadających udział w części wspólnej wynoszący co najmniej 10%. Trzeba jednak podkreślić, że takie zebranie „na wniosek” również zwołuje zarząd właścicielski lub zarządca sprawujący zarząd na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.

W artykułach i opracowaniach branżowych czasem jest przedstawiane stanowisko, wedle którego właściciele mieszkań mają prawo do samodzielnego zwołania zebrania również w sytuacji, gdy zarząd lub zarządca uchyla się od wyznaczenia terminu mimo wniosku mieszkańców bloku posiadających odpowiedni udział w części wspólnej (min. 10%). Trzeba jednak pamiętać, że nieprawidłowy tryb zwołania zebrania stanowi podstawę do zaskarżenia podjętych uchwał. Co ważne, w ramach powództwa na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali trzeba jednak wykazać, że uchybienia związane ze sposobem zwołania zebrania miały wpływ lub mogły mieć wpływ na treść podjętych uchwał (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 czerwca 2015 r. - sygn. akt VI ACa 1157/14 oraz Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r. - sygn. akt IV CK 543/03).

Wspomniany Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 czerwca 2015 r. zwraca uwagę, że informacja o zebraniu wywieszona przez organizatorów (właścicieli mieszkań) w windach, przy wejściach do klatek schodowych oraz wrzucona do skrzynek pocztowych nie spełniała wymogów określonych przez ustawę o własności lokali. W badanej sprawie ta okoliczność nie przesądzała jednak o orzeczeniu. Pewne znaczenie miał fakt, że sąd negatywnie ocenił postawę zarządcy jako próbę uchylenia się od obowiązku zwołania zebrania.