Rękojmia: likwidacja spółki celowej będzie problemem?

Co się stanie, gdy deweloper zlikwiduje spółkę?

Deweloperzy często budują bloki w ramach powoływanych na kilka lat spółek celowych. Wyjaśniamy, co po likwidacji takich firm dzieje się z gwarancją i rękojmią.

 

Mechanizm polegający na realizacji inwestycji deweloperskich w ramach spółek celowych (powoływanych na czas określony) jest popularny już od dłuższego czasu. Wynika to między innymi z faktu, że powołanie spółki celowej niejako oddziela macierzystą firmę od ryzyka związanego z realizacją konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto mechanizm spółek celowych okazuje się korzystny dla uzyskania kredytu deweloperskiego. Zaplanowana likwidacja spółki celowej wzbudza jednak obawy dotyczące realizacji uprawnień wynikających z rękojmi oraz ewentualnej gwarancji. Pytania o możliwość skorzystania z rękojmi lub gwarancji w razie likwidacji spółki celowej mają nie tylko właściciele niedawno wybudowanych mieszkań. Warto pamiętać, że rękojmia oraz gwarancja obejmuje również części wspólne budynku, co jest ważne dla zarządcy. Eksperci portalu 4FS.pl postanowili odpowiedzieć na pytanie, czy likwidacja spółki celowej dewelopera stwarza problemy w kontekście przyszłych napraw.

Przepisy nie są zbytnio korzystne dla klientów dewelopera

Po zbadaniu tematu likwidacji spółki celowej z o.o. (w kontekście rękojmi i gwarancji) okazuje się, że niestety jest on dość skomplikowany. Deweloperzy niekiedy uspokajają, że likwidacja spółki celowej jest związana np. z przejęciem obowiązków dotyczących rękojmi i gwarancji przez jej „spółkę-matkę”. W tym kontekście wiele zależy jednak od uczciwości inwestora i jego dbałości o swoją opinię. Warto bowiem wiedzieć, że przepisy pozwalają na wykreślenie spółki kapitałowej z Krajowego Rejestru Sądowego nawet jeśli nie uregulowała ona wszystkich swoich zobowiązań. Potwierdzenie tej tezy stanowi między innymi Postanowienie Sądu Najwyższego z 8 stycznia 2002 r. - sygnatura akt I CKN 752/99 oraz Postanowienie Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2003 r. - sygnatura akt IV CK 256/02.

Warto także pamiętać, że w toku postępowania likwidacyjnego, wyznaczeni likwidatorzy spółki z o.o. mają obowiązek uwzględnienia roszczeń, o ile zostały one skonkretyzowane. Nie dotyczy to ewentualnych przyszłych roszczeń. Co więcej, podczas likwidacji spółek handlowych nie obowiązują analogiczne przepisy do regulacji z prawa upadłościowego. Mowa o przepisach, które przewidują przekształcenie zobowiązań majątkowych niepieniężnych w zobowiązania pieniężne i ustalenie dnia ich płatności jako daty ogłoszenia upadłości spółki (zobacz art. 91 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe).

W praktyce deweloperzy stosują dość różne rozwiązania …

Na szczęście dla nabywców mieszkań i wspólnot mieszkaniowych, solidni deweloperzy starają się zabezpieczać wykonanie zobowiązań z tytułu rękojmi oraz gwarancji powstałych po likwidacji spółki celowej. Dobrą praktyką jest też odpowiednie dokapitalizowanie wspomnianej spółki celowej tak, aby mogła ona realizować swoje zobowiązania gwarancyjne do czasu likwidacji. Gdy natomiast nadejdzie czas na likwidację spółki celowej, to uczciwym rozwiązaniem jest przejęcie kosztów realizacji rękojmi oraz gwarancji przez „spółkę-matkę”. Czasem inwestorzy wybierają inny wariant. Polega on na scedowaniu obowiązków dotyczących rękojmi oraz gwarancji na specjalnie powołany podmiot, który w ten sposób zabezpiecza kilka lub kilkanaście inwestycji zrealizowanych przez nieistniejące już spółki celowe.

Z punktu widzenia nabywców mieszkań, zasadne wydaje się wcześniejsze sprawdzenie, czy inwestycja jest realizowana przez spółkę celową dewelopera. Odpowiednie informacje na ten temat powinny znajdować się w formularzu informacyjnym. Obowiązek powiadomienia potencjalnego nabywcy mieszkania o formie spółki celowej przewiduje również nowa ustawa deweloperska, która będzie obowiązywała od 1 lipca 2022 r. (zobacz: Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2021 poz. 1177).

Realizacja inwestycji przez spółki celowe pozostanie normą

W kontekście wcześniej wspomnianej ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r. warto dodać, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostatecznie nie zakazał realizacji inwestycji mieszkaniowych przez spółki celowe. Informacje o możliwym wprowadzeniu takiego zakazu pojawiały się w 2018 roku. Prawdopodobnie przeważyły względy praktyczne. Wykluczenie możliwości działania w ramach spółek celowych byłoby bowiem kłopotliwe dla deweloperów. Chodzi o fakt, że powołanie spółki celowej bywa wymagane przez banki finansujące nową inwestycję.