Lokal użytkowy: remont to obowiązek najemcy?

Najemca powinien remontować lokal użytkowy?

Lokale użytkowe czasem są wynajmowane przez dłuższy czas. To sprawia, że kwestia napraw i remontów okazuje się szczególnie ważna.

Wyniki badań ankietowych potwierdzają, że w przypadku mieszkań najem na okres nieprzekraczający jednego roku nadal pozostaje normą. Pewne znaczenie ma też najem krótkookresowy, który po pandemii zapewne wróci do łask. Jeżeli natomiast chodzi o lokale użytkowe, to umowy zawierane na dłuższy okres (kilkuletni) nie stanowią rzadkości. Warto zatem wyjaśnić, jak w przypadku pomieszczeń użytkowych wyglądają zasady związane z obowiązkami remontowymi i bieżącą konserwacją (drobnymi naprawami). To ważna kwestia, bo liczne internetowe artykuły dotyczące remontów i napraw podczas najmu mieszkania nie mają zastosowania do lokali użytkowych.

Przy lokalach użytkowych nie obowiązują dwie ustawy

Różnice dotyczące najmu mieszkań i lokali użytkowych w kontekście napraw oraz remontów wynikają głównie z faktu, że wynajmu użytkowych pomieszczeń nie obejmuje ustawa o ochronie praw lokatorów. W przypadku mieszkań, ten akt prawny wyznacza minimalne standardy ochrony najemcy i dlatego nie można pomijać jego przepisów (poprzez wprowadzanie do umowy wynajmu zasad mniej korzystnych z punktu widzenia najemcy).

Dodatkowe zamieszanie powoduje fakt, że zarówno kodeks cywilny, jak i ustawa o ochronie praw lokatorów określa podział obowiązków naprawczych i remontowych pomiędzy najemcę oraz wynajmującego. W odniesieniu do wynajmu mieszkań, ważniejsze są przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sytuacja dotycząca lokali użytkowych jest o wiele łatwiejsza, gdyż strony muszą brać pod uwagę tylko odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego.

Kluczowy jest m.in. artykuł 681 kodeksu cywilnego …

Warto również wiedzieć, że kodeks cywilny w ramach przepisów dotyczących najmu przewiduje takie regulacje, które odnoszą się wyłącznie do wynajmu lokali. Przykład stanowi artykuł 681 KC. Wskazuje on, że do obowiązków najemcy należą w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien. Kodeks cywilny wymienia również malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania, dopływu wody i jej odpływu. Trzeba zwrócić uwagę, że w art. 681 kodeksu cywilnego znajdziemy określenie „w szczególności”. Podobnie jak w innych ustawach, takie sformułowanie sugeruje, że wymieniona przez ustawodawcę lista nie jest ostateczna.

Obowiązki naprawcze i remontowe właściciela lokalu użytkowego reguluje natomiast artykuł 662 kodeksu cywilnego. Wskazuje on ogólnie, że wynajmujący powinien wydać lokal w stanie zdatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały okres trwania umowy najmu. Jeżeli właściciel lokalu użytkowego lekceważy swoje obowiązki, a istniejąca sytuacja stwarza zagrożenie zdrowia lub życia najemcy i/lub osób u niego zatrudnionych, to istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu. Taki wariant przewidziany przez artykuł 682 kodeksu cywilnego można zastosować nawet jeśli najemca w chwili zawierania umowy wiedział o istniejących wadach.

Co ważne, art. 682 KC ma charakter bezwzględnie obowiązujący. To oznacza, że można go wykorzystać nawet jeśli umowa najmu nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia ze względu na zły stan techniczny lokalu lub wręcz zakazuje takiego wypowiedzenia (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 kwietnia 2021 r. - sygn. akt VII AGa 452/20).

Strony mogą swobodnie ustalać obowiązki naprawcze

Z punktu widzenia wielu najemców i wynajmujących, dobrą wiadomością jest fakt, że mogą oni swobodnie określać zasady napraw oraz remontów lokalu użytkowego. Ustawodawca pozwala na takie rozwiązanie, bo przepisy kodeksu cywilnego dość ogólnie określają podział obowiązków remontowych i naprawczych. Spore znaczenie ma również to, że lokale użytkowe cechują się zróżnicowaną specyfiką techniczną. Jeżeli strony w zawieranej umowie najmu nie sprecyzowały zasad wykonywania remontów i napraw lub nie określiły ich w sposób wystarczający, to w grę wchodzą względnie obowiązujące (dyspozytywne) przepisy kodeksu cywilnego (patrz: art. 662 i 681 KC).

Potwierdzenie powyższej tezy stanowi na przykład Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 11 września 2018 roku (sygn. akt III Ca 799/18) oraz Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 kwietnia 2021 r. (sygn. akt VII AGa 452/20). Warto też nadmienić, że samodzielne ustalanie i precyzowanie obowiązków remontowych jest standardem w przypadku lokali użytkowych. Warto w umowie uregulować także kwestię ewentualnego rozliczania ulepszeń, czyli prac podnoszących standard lokalu. W przeciwnym razie, zastosowanie będą miały przepisy art. 676 KC.