Użytkowy najem można łatwo przerwać?

Jak wygląda wypowiedzenie najmu na czas określony?

Wypowiedzenie najmu na czas określony będzie możliwe tylko w przypadkach wymienionych przez umowę. Od tej zasady jest jednak kilka wyjątków.

Trudno znaleźć informacje o tym, jakie umowy najmu lokali użytkowych przeważają na rynku - na czas określony, czy też nieokreślony. Wiele zależy zapewne od specyfiki wynajmowanego lokalu i całego obiektu. Wszystko wskazuje jednak na to, że umowy najmu na czas określony są dość popularne. Zerwanie takich kontraktów jest dość trudne, gdyż doktryna prawa postrzega je jako tzw. umowy trwałe. Widać jednak pewną zmianę orzecznictwa, o której piszą eksperci portalu 4FS.pl. Postanowili oni odpowiedzieć między innymi na pytanie, czy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas określony w razie sytuacji niewymienionej przez umowę.

Umowa powinna określać przyczyny wypowiedzenia

W kontekście trwałości umowy najmu zawartej na czas określony, kluczowe znaczenie posiada artykuł 673 par. 3 kodeksu cywilnego. Wskazuje on, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas określony jest możliwe tylko zgodnie z zasadami, które strony wcześniej zawarły w tej umowie. Ratio legis, czyli uzasadnieniem takiego przepisu jest chęć zapewnienia przez ustawodawcę stabilności umowy najmu, którą strony z góry zawarły na określony czas.

W ramach porównania warto przypomnieć, że umowa najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana w dowolnym momencie i bez uzasadnienia. Trzeba jednak zachować przynajmniej trzymiesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (zobacz art. 688 kodeksu cywilnego). Co ważne, wspomniany artykuł 688 KC ma charakter semiimperatywny, o czym mówi na przykład zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000 r. - sygn. akt II CKN 264/00. Oznacza to, że strony mogą ustalić dłuższy okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas nieokreślony (z korzyścią dla najemcy).

Złe zachowanie najemcy uzasadnia wypowiedzenie …

Zamysł ustawodawcy, który potraktował umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony jako trwałą, bez wątpienia jest ważny, ale może jednocześnie powodować pewne problemy. Chodzi między innymi o sytuację, w której strony nie sprecyzowały odpowiednio wszystkich przesłanek wypowiedzenia umowy. Zdarza się to dość często, jeżeli wynajmujący nie korzysta z pomocy prawnika podczas opracowywania wzorca umowy najmu.

Temat możliwego wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony z powodu nieokreślonych bliżej, ważnych przyczyn już od dawna interesuje teoretyków i przewija się w orzecznictwie sądowym. W tym kontekście warto zwrócić uwagę chociażby na Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt. III CZP 92/06). W ramach badanej kwestii prawnej, najważniejszy polski sąd twierdząco odpowiedział na następujące pytanie: „Czy w hipotezie art. 673 § 3 KC mieści się także postanowienie przewidujące możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony z ważnych przyczyn?”. Wspomniana uchwała SN wskazuje, że możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony z ważnych przyczyn na podstawie odpowiedniej klauzuli umownej. Taka ogólna klauzula nie musi dokładnie precyzować, czym są owe „ważne przyczyny”. Trzeba się jednak liczyć z faktem, że chęć zerwania umowy na podstawie ogólnej klauzuli może skutkować sporem sądowym.

Analizowana uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r. wskazuje również, że zakończenie umowy najmu na czas określony jest możliwe w razie poważnego naruszenia zasad wynajmu przez jedną ze stron. Sąd Najwyższy w ramach przykładu wskazał następujące przepisy kodeksu cywilnego:

- art. 664 §2 KC zapewniający możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę (bez zachowania terminu) z powodu złego stanu technicznego lokalu i braku napraw

- art. 667 §2 KC dający wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu w razie zaniedbywania lokalu albo jego używania niezgodnie z umową lub przeznaczeniem (pomimo wcześniejszego upomnienia)

- art. 685 KC wskazujący na prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy (bez zachowania terminu) jako odpowiedzi na wybryki najemcy, który regularnie utrudnia życie sąsiadom

Wydaje się, że samodzielną podstawą wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego (zawartej na czas określony lub nieokreślony) mogą być też inne przepisy kodeksu cywilnego, w których ustawodawca zapewnia najemcy albo wynajmującemu ochronę przed działaniami nierzetelnego kontrahenta (zobacz: art. 682 KC i art. 687 KC)

W przypadku najmu mieszkania zasady są zupełnie inne

Nie można oczywiście zapominać, że opisywane powyżej zasady wypowiedzenia umowy w całości dotyczą jedynie lokali użytkowych. W przypadku wynajmu mieszkań, trzeba brać pod uwagę przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ten akt prawny wprowadza zupełnie inne zasady wypowiedzenia umowy przez właściciela lokalu, których nie można zmieniać na niekorzyść najemcy. Tylko lokator w kontekście wypowiedzenia umowy najmu mieszkania może powoływać się bezpośrednio na kodeks cywilny.