City Centre West - nowe biurowe centrum Polski?

Dlaczego biurowa Wola rozwija się tak dobrze?

Strefa City Centre West na styku warszawskiej Woli oraz Śródmieścia to jedna z najciekawszych polskich lokalizacji biurowych. Przyglądamy się jej nieco bliżej.

 

Nawet osoby niemieszkające na co dzień w Warszawie, mogą wiedzieć czym jest tak zwany Mordor, czyli skupisko budynków biurowych znajdujących się w obrębie ulic Domaniewskiej, Marynarskiej, Cybernetyki oraz Wołoskiej. Ta potoczna i żartobliwa nazwa nie zawsze kojarzy się jednak dobrze. Biurowy obszar w okolicach ul. Domaniewskiej bywa krytykowany za wciąż istniejące problemy z dojazdem i brak bardziej zróżnicowanej zabudowy (innej niż biurowej). Między innymi wspomniane kłopoty komunikacyjne sprawiły, że tak zwany Mordor zaczął coraz bardziej tracić znaczenie na rzecz strefy City Centre West położonej na styku Woli oraz Śródmieścia. Eksperci 4FS.pl wyjaśniają, jakie cechy szczególne posiada ta jedna z najważniejszych w Polsce lokalizacji biurowców. Już teraz jej podaż powierzchni biurowej jest bardzo duża, a następne lata zapowiadają kolejne wzrosty.

Budowa metra zdynamizowała biurowy rozwój bliskiej Woli

Strefę City Centre West (CCW) warto krótko zaprezentować nie tylko dlatego, że jej udział w łącznej powierzchni biurowej Warszawy jest już znaczący. Wspomniany obszar stanowi również ciekawy przykład impulsu rozwojowego, jakim była budowa drugiej linii metra. Początek bardziej dynamicznego rozwoju strefy CCW zbiegł się w czasie z budową i otwarciem pobliskich stacji linii M2. Mowa o stacjach Rondo Daszyńskiego i Rondo ONZ. Obydwie zostały otwarte w marcu 2015 roku. Dzięki nim opisywany obszar intensywnej działalności deweloperów biurowych uniknął problemu, który jest „pierworodnym grzechem” stołecznego Mordoru. Mowa o problemach wynikających z braku pobliskiej stacji metra. Postępująca rozbudowa linii metra M2 w kierunku zachodnim dodatkowo ułatwia dojazd do biur położonych na obszarze CCW (głównie mieszkańcom bardziej odległych części Woli oraz Bemowa).

Strefa biurowa CCW zwana także czasem „bliską Wolą” dodatkowo może zaoferować prestiż związany z centralnym położeniem na mapie Warszawy. Tego obszaru ulokowanego pomiędzy ulicami Karolkową oraz Koszykową, Aleją Solidarności i Aleją Jana Pawła II, nie należy mylić z tak zwanym Centralnym Obszarem Biznesu, który powstał wcześniej i jest zlokalizowany w kierunku wschodnim. Terytorialne ramy COB wyznaczają ulice Hoża, Nowy Świat i Krakowskie Przedmieście oraz Aleja Solidarności i Aleja Jana Pawła II. Centralny Obszar Biznesu najmocniej rozbudowywał się na przełomie XX i XXI wieku. Szybko problemem stał się jednak niedobór gruntów. Dlatego uwaga deweloperów w większym stopniu zwróciła się na tak zwany Mordor.

Na Woli buduje się więcej niż razem w Krakowie i Wrocławiu

Miarą sukcesu strefy CCW jest fakt, że w połowie minionego roku na terenie Woli powstawało aż 17 nowych budynków biurowych o łącznej powierzchni około 583 000 mkw. Tym samym, około 68% powstającej warszawskiej powierzchni biurowej skupiały właśnie inwestycje z Woli. Warto dodać, że warszawska dzielnica Wola (w praktyce głównie strefa City Centre West) na przełomie II kw. oraz III kw. 2020 r. cechowała się podobnym biurowym metrażem w budowie, jak Kraków, Wrocław, Gdańsk i Katowice razem wzięte. Obecnie na terenie Woli jest już ponad 1,2 mln mkw. nowoczesnych biur, a po zakończeniu trwających inwestycji ten wynik będzie bliski dwóm milionom metrów kwadratowych. Tym samym strefa CCW będzie skupiać ponad 25% zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej z Warszawy.

Podaż nowoczesnych biur z warszawskiej Woli już teraz można porównywać z wynikiem dotyczącym całego Krakowa lub Wrocławia. O atrakcyjności strefy CCW dobrze świadczy fakt, że notuje ona poziom wskaźnika pustostanów zbliżony jak Centralny Obszar Biznesu i nawet dwa razy niższy od tzw. Mordoru. Pojawienie się mocnej konkurencji w postaci bliskiej Woli to jeden z czynników, który sprawił, że na Mokotowie obecnie buduje się stosunkowo niewiele nowych budynków biurowych. W połowie 2020 r. powstawało tam tylko 53 000 mkw. biur, czyli jedenaście razy mniej niż na terenie Woli.

Sukces CCW jest ważnym przykładem także dla innych miast

Realia działania warszawskiego rynku biurowego nieco różnią się od tych panujących na mniejszych rynkach regionalnych. Wystarczy tylko wspomnieć, że stolica skupia około połowę całego metrażu nowoczesnych biur w Polsce. Niemniej jednak, sukces strefy City Centre West stanowi ciekawy przykład również z punktu widzenia regionalnych rynków. Mowa o znaczeniu, jakie w dłuższej perspektywie ma budowa nowych centrów biurowych w miejscach zapewniających dobry dojazd komunikacją publiczną. Ten czynnik zapewne będzie coraz ważniejszy, bo już teraz widać, że część miast podejmuje działania, które mają zachęcić do korzystania z transportu publicznego i ograniczyć liczbę samochodów wjeżdżających do ścisłego centrum.