Nowy właściciel lokalu to problem dla najemcy?
Co się stanie, gdy wynajęty lokal zmieni właściciela?
Zmiana właściciela wynajętego lokalu użytkowego nie należy do rzadkości. Wyjaśniamy, jak taka sytuacja wpływa na obydwie strony umowy najmu.
Wyniki badań ankietowych przeprowadzanych wśród właścicieli mieszkań wskazują, że w przypadku lokali mieszkalnych wciąż zdecydowanie dominuje najem na okres nieprzekraczający roku. W ten sposób właściciele „M” próbują się bronić przed niekorzystnymi dla nich przepisami. Jeżeli chodzi o rynek najmu lokali użytkowych, to sytuacja wygląda jednak nieco inaczej. W przypadku takich lokali, częstszym zjawiskiem jest bowiem zawieranie umowy najmu na okres kilkuletni. Właśnie dlatego można przypuszczać, że sytuacja polegająca na zmianie właściciela w czasie trwania umowy najmu lokalu użytkowego wcale nie należy do rzadkości. Eksperci 4FS postanowili wyjaśnić, czy sprzedaż wynajmowanego lokalu o charakterze użytkowym będzie kłopotliwa z punktu widzenia najemcy. Oczywiście, warto także uwzględnić perspektywę nabywcy lokalu, któremu niekoniecznie musi odpowiadać kształt aktualnie obowiązującej umowy.
Nabywca wchodzi w stosunek prawny z najemcą
Podstawowe informacje na temat różnych aspektów najmu lokali prezentuje nam kodeks cywilny. Jeżeli chodzi o zasady kontynuacji najmu po sprzedaży lokalu użytkowego, to również trzeba odwołać się do treści wspomnianego aktu prawnego. Bardzo istotny w tym kontekście wydaje się artykuł 678 KC. W części kodeksu cywilnego dotyczącej wyłącznie najmu lokali znajduje się jeszcze artykuł 692, który ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez nowego właściciela. Trzeba jednak pamiętać, że art. 692 KC dotyczy wyłącznie najmu lokali mieszkalnych.
Jaki pierwszy wniosek można wysnuć po przeanalizowaniu art. 678 KC? Mianowicie, nabywca lokalu użytkowego wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, że dana osoba lub firma będzie musiała respektować postanowienia zawartej umowy najmu (co najmniej do czasu jej zgodnej zmiany lub rozwiązania za porozumieniem stron). W związku z powyższym, potencjalny nabywca lokalu jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dotyczącej zakupu (również przedwstępnej) powinien dowiedzieć się, jak wyglądają uzgodnione zasady najmu. To powszechny sposób postępowania w przypadku umów zakupu lokalu użytkowego, gdyż zwykle są one zawierane przez profesjonalistów.
Zmiana właściciela może ułatwić wypowiedzenie
Kolejny ważny wniosek wynikający z przepisów kodeksu cywilnego dotyczy możliwości wypowiedzenia umowy przez nabywcę lokalu użytkowego. Artykuł 678 kodeksu cywilnego wskazuje, że nowy właściciel nie ma prawa do wypowiedzenia umowy najmu z ustawowym terminem, jeśli ta umowa została zawarta na czas oznaczony z datą pewną i doszło do wydania lokalu najemcy. Tylko jednoczesne spełnienie powyższych wymogów odnośnie daty pewnej i wydania lokalu oznacza, że nie można zastosować uprawnienia nowego właściciela wynikającego z art. 678 KC.
Co ważne, uzyskanie przez najemcę notarialnej wzmianki o dacie pewnej nie wymaga posiadania obydwu egzemplarzy umowy na czas określony. Najemca może zatem zabezpieczyć się przed wypowiedzeniem umowy po sprzedaży bez wiedzy aktualnego właściciela lokalu. Bardzo istotny jest również fakt, że adnotacja dotycząca daty pewnej nie musi być dokonana zaraz po zawarciu umowy najmu. Najemca powinien ją jednak załatwić z pomocą notariusza przed zawarciem umowy sprzedaży jeśli chce się zabezpieczyć przed skutkami zmiany właściciela lokalu (zobacz: Wyrok Sądu Najwyższego z 5 lutego 2009 r., sygn. akt I CSK 325/08).
Teoretycznie, innym sposobem wyłączenia możliwości wypowiedzenia umowy na skutek zmiany właściciela lokalu jest wpisanie umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości. W tym przypadku, pominięcie stanowiska aktualnego właściciela nieruchomości wydaje się jednak niemożliwe. Umowa najmu załączona do wniosku o wpis w księdze wieczystej powinna zawierać bowiem podpis wynajmującego poświadczony przez notariusza. Dodatkowo w doktrynie czasem pojawiają się wątpliwości, czy wpis najmu do księgi wieczystej faktycznie powoduje wyłączenie możliwości wypowiedzenia umowy wynajmu ze względu na zmianę właściciela nieruchomości (odrębnego od art. 678 kodeksu cywilnego).
Jeżeli chodzi o ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu w związku ze zmianą właściciela lokalu użytkowego, to przez takie pojęcie wymienione w art. 678 KC należy rozumieć:
- wypowiedzenie umowy najmu lokalu z płatnym miesięcznie czynszem przy uwzględnieniu okresu wynoszącego co najmniej trzy miesiące i ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (zobacz art. 688 KC)
- wypowiedzenie umowy najmu lokalu z czynszem płatnym w innej częstotliwości niż miesięczna wedle terminów określonych przez art. 673 kodeksu cywilnego (tzn. minimum trzy miesiące wcześniej na koniec kwartału kalendarzowego jeśli umowna częstotliwość płatności czynszu jest rzadsza niż miesięczna, na jeden dzień naprzód w razie dziennego rozliczania czynszu lub na trzy dni naprzód, jeżeli częstotliwość płatności czynszu zawiera się pomiędzy jednodniową i miesięczną - np. czynsz jest płacony co dwa tygodnie)
Omawiane powyżej przepisy wydają się szczególnie istotne w kontekście najmu na czas określony. Jego wypowiedzenie co do zasady jest bowiem możliwe wyłącznie wtedy, gdy strony zawrą odpowiednią klauzulę w umowie. Konstrukcja artykułu 678 kodeksu cywilnego sugeruje, że ustawodawca pozostawił jednak nabywcy lokalu użytkowego pewną „furtkę” prawną. Mianowicie, nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony jeśli najemca nie zabezpieczył się poprzez zadbanie o datę pewną w dokumencie.
Warunki umowy zawsze można renegocjować …
Warto pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu ze względu na zmianę właściciela lokalu użytkowego to tylko jeden z dostępnych wariantów. Strony mogą wspólnie i zgodnie zadecydować o zmianie warunków umowy (poprzez podpisanie odpowiedniego aneksu). Możliwe jest także rozwiązanie umowy najmu za obopólną zgodą najemcy i nowego wynajmującego.
Co więcej, obowiązujące przepisy umożliwiają nowemu wynajmującemu i najemcy późniejsze wypowiedzenie umowy w standardowych przypadkach przewidzianych przez kodeks cywilny. Chodzi między innymi o możliwość wypowiedzenia umowy w dowolnym czasie i bez podawania przyczyny typową dla najmu na czas nieokreślony. Dopuszczalne jest również wypowiedzenie przewidziane przez odpowiednie klauzule z umowy najmu zawartej na czas określony. Nowy właściciel lokalu użytkowego, podobnie jak najemca może także wypowiedzieć umowę jeśli druga strona rażąco narusza jej warunki. Przykład stanowią przypadki przewidziane przez ustawodawcę w artykule 667 kodeksu cywilnego oraz artykule 664 paragraf 2 tej samej ustawy.