Polski rynek magazynów nadal bije rekordy?

Jak wygląda rodzimy rynek magazynów?

W ostatnim czasie, znaczenie rynku magazynowego wzrosło. Sprawdzamy, jak on wyglądał w polskich warunkach (według danych z I poł. 2022 r.).

Magazyny zawsze miały kluczowe znaczenie gospodarcze, ale pandemia COVID-19 lepiej pokazała, jak ważne są takie budynki komercyjne. W tym kontekście warto wspomnieć chociażby o: czasowym wzroście popytu na niektóre artykuły (zwłaszcza FMCG), problemach z dostępnością surowców i półproduktów oraz rosnącym znaczeniu handlu internetowego. Opisywane niedawno na portalu 4FS.pl przewidywania analityków Savills z raportu European Investment Outlook 2022 sugerują dalszy wzrost zainteresowania budową magazynów na Starym Kontynencie. Wcześniejsze dane Savills (z 2021 r.) potwierdzają, że znaczenie magazynów wzrosło również w kontekście inwestycyjnym. Polska ze względu na swoje specyficzne położenie jest miejscem lokalizacji dużego zasobu magazynowego. Warto zatem sprawdzić, jak w świetle danych AXI IMMO oraz GUS z pierwszej połowy 2022 r. wyglądał rodzimy rynek magazynowy.

Popyt na magazyny rósł mimo niepewności gospodarczej

Niedawno opublikowany raport „Polski Rynek Magazynowy w I połowie 2022 r.” autorstwa ekspertów AXI IMMO potwierdza dobrą koniunkturę. W pierwszym półroczu była ona doskonale widoczna pomimo rosnących kosztów realizacji nowych projektów i niepewności spowodowanej przez rosyjską inwazję na Ukrainę. Kondycja rodzimego rynku magazynowego zaskoczyła nawet niektórych ekspertów.

Warto między innymi odnotować, że popyt brutto na polskie powierzchnie magazynowe z pierwszej połowy 2022 r. wyniósł 3,7 mln mkw. Oznaczało to wzrost o 12% rok do roku, czyli względem okresu styczeń - czerwiec 2021 r. Według analityków AXI IMMO, duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową zgłaszały firmy z branż e-commerce i logistyki, a także największe sieci handlowe. Nowe umowy oraz ekspansje (składające się na popyt netto) stanowiły 68% z podanego wcześniej popytu brutto na poziomie 3,7 mln mkw.

W I i II kw. 2022 r. podaż goniła rosnący popyt magazynowy

Problemem wciąż pozostaje deficyt wolnej powierzchni magazynowej. Był on nadal odczuwalny w pierwszej połowie bieżącego roku, mimo że deweloperzy oddali do użytku 1,8 mln mkw. magazynów. Ten wynik z pierwszych sześciu miesięcy trwającego roku oznacza wzrost aż o 63% względem okresu styczeń - czerwiec 2021 roku. Według szacunków AXI IMMO, całkowita podaż sektora magazynowego w Polsce wynosi już niemal 27 mln mkw. Podany poziom podaży z końca czerwca 2022 r. był o około jedną czwartą wyższy niż 12 miesięcy wcześniej. Co więcej, na przełomie czerwca i lipca w budowie znajdowało się kolejne 5,3 mln mkw. magazynów, czyli o 56% więcej niż rok wcześniej.

Pomimo wysokiej aktywności deweloperów, niedostatek powierzchni magazynowej nadal jest odczuwalny. Chodzi również o zaspokojenie popytu ze strony inwestorów. Deficyt podaży magazynów był jednym z najważniejszych czynników, które ograniczyły wolumen transakcji typowo inwestycyjnych aż o 25% względem pierwszej połowy minionego roku. Osiągnięty w okresie styczeń - czerwiec 2022 r. wynik na poziomie 0,7 mld euro nadal był jednak dość wysoki. W tym kontekście warto pamiętać, że wspomniany roczny spadek o 25% dotyczy rekordowo dużego wyniku jako punktu odniesienia.

Dużo magazynów powstaje blisko Poznania i Wrocławia

Ciekawe wydają się też dane AXI IMMO na temat regionów z największą nową podażą magazynów w pierwszej połowie bieżącego roku. Chodzi o Poznań i okolice (ok. 333 000 mkw.), Polskę Centralną (ok. 329 000 mkw.) oraz Górny Śląsk (ponad 295 000 mkw.). Interesujące w tym kontekście okazują się także dane GUS-u z pierwszej połowy 2022 roku, gdyż obejmują one małe magazyny. Pewnym niedostatkiem „GUS-owskich” statystyk jest natomiast fakt, że nie rozdzielają one magazynów oraz silosów i różnych zbiorników.

Zaprezentowane w poniższej tabeli dane GUS o nowej podaży z pierwszej połowy 2022 r. potwierdzają dużą rolę okolic Poznania jako swoistego zaplecza magazynowego. Spore znaczenie dla tego obszaru na pewno ma obecność dużej liczby zakładów przemysłowych oraz dogodne położenie względem Niemiec jako bardzo ważnego partnera handlowego. Trzeba odnotować, że sam Poznań w pierwszej połowie bieżącego roku cechował się niemal tak samo dużą powierzchnią ukończonych zbiorników, silosów i budynków magazynowych (kategoria PKOB 1252), jak otaczający go powiat poznański.

Poniższe dane GUS sugerują również, że powiat wrocławski ma spore znaczenie w kontekście nowej podaży magazynów i obiektów służących do magazynowania plonów oraz cieczy. W pierwszej piętnastce lokalizacji z największą nową podażą od stycznia do czerwca 2022 r. ulokował się także sam Wrocław, choć jego wynik względem powiatu wrocławskiego jest o wiele mniejszy. Na uwagę zasługują również dane dotyczące powiatu wołomińskiego i pruszkowskiego. Natomiast Warszawa pod względem podaży (powierzchni) nowych obiektów z analizowanej kategorii (PKOB 1252) znalazła się na osiemnastym miejscu w Polsce.