Rynek komercyjny: co słychać w Polsce i u sąsiadów?

Polski rynek komercyjny często bywa porównywany z rynkami działającymi w innych krajach regionu. Warto sprawdzić, jak wygląda takie porównanie dotyczące I poł. 2022 r.

Czynniki gospodarcze oraz historyczne skłaniają do porównywania Polski z innymi krajami regionu (przede wszystkim z Czechami, Słowacją oraz Węgrami). Niekiedy takie porównania uwzględniają również Rumunię oraz Bułgarię, czyli dwa inne państwa Unii Europejskiej niegdyś należące do bloku wschodniego. Sytuacji nie zmienia fakt, że polska gospodarka jest zdecydowanie większa niż gospodarki wszystkich wymienionych krajów. Regionalne porównania mogą dotyczyć również rynku nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych. Firma Cushman & Wakefield niedawno zaprezentowała ciekawe podsumowanie sytuacji panującej w pierwszej połowie bieżącego roku na rynkach nieruchomości komercyjnych z Polski, Czech, Słowacji, Węgier, Rumunii oraz Bułgarii. Wspomniana analiza nie tylko prezentuje obecne trendy, ale również pozwala sobie uzmysłowić podażowe różnice pomiędzy poszczególnymi państwami regionu CEE (ang. Central and Eastern Europe).

Powierzchnia przemysłowa: Polska to regionalny potentat …

Analizę danych Cushman & Wakefield warto rozpocząć od rynku magazynowego i produkcyjnego, który w ostatnim czasie wzbudza szczególne zainteresowanie inwestorów. Informacje wspomnianej firmy wskazują, że w połowie bieżącego roku Polska nadal była zdecydowanym regionalnym liderem pod względem podaży powierzchni magazynowych i produkcyjnych. W sześciu analizowanych krajach CEE, mieściło się 51,4 miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej oraz produkcyjnej. Na Polskę przypadała ponad połowa tego wyniku (dokładniej - 51%). Drugie miejsce zajęły Czechy z wynikiem na poziomie około 10 mln metrów kwadratowych.

Statystyki Cushman & Wakefield mówią też, że pierwsza połowa bieżącego roku przyniosła przyrost nowej powierzchni magazynowej i produkcyjnej w Polsce o około 2,5 mln mkw. Prawie cały ten metraż został wchłonięty przez rynek. Dlatego odsetek pustostanów pozostał relatywnie niski. Mowa o wyniku z Polski na poziomie 3,3%. Mniejsze wyniki odnotowano tylko dla Czech (1,5%) oraz Bułgarii (1,3%). Bułgarski rynek wydaje się jednak najmniej istotny - głównie ze względów podażowych. Poza tym analizowane informacje dotyczące Bułgarii obejmują jedynie rejon stołecznej Sofii.

W przypadku powierzchni handlowych nie ma jednak boomu

Ciekawie przedstawiają się też informacje dotyczące rynku powierzchni handlowych po okresie pandemii, która mocno dotknęła handel również w naszym regionie. Zbiorcze informacje z sześciu analizowanych krajów CEE wskazują, że nie można mówić o boomie. Wartość inwestycji w powierzchnie handlowe wprawdzie wzrosła o 126% względem analogicznego okresu poprzedniego roku, ale wciąż była o wiele mniejsza niż w czasach przed pandemią COVID-19.

Jeżeli chodzi o Polskę, to eksperci Cushman & Wakefield zwrócili uwagę na inwestycje w miastach liczących mniej niż 100 000 mieszkańców. Takie projekty skupiają bowiem ponad 45% powierzchni handlowej z terminem ukończenia w 2022 r. - 2023 r. Warto w tym kontekście podkreślić, że Polska cechuje się wyższym od średniej z krajów CEE nasyceniem centrami handlowymi. Inna sytuacja dotyczy parków handlowych, które teraz rozwijają się szybciej. Ogólnie rzecz biorąc, powierzchnie handlowe z krajów CEE w pierwszej połowie 2022 r. skupiały 30% wartości inwestycji. Analogiczne wyniki dotyczące biur oraz powierzchni przemysłowych i magazynowych to odpowiednio 45% i 21%.

Biurowym numerem dwa w regionie CEE wcale nie jest Praga

Dane Cushman & Wakefield dotyczące rynku biurowego mogą natomiast stanowić zaskoczenie dla osób, które sądzą, że pod względem podaży biur środkowoeuropejskim numerem dwa jest Praga. Czeska stolica ulokowała się dopiero na trzecim miejscu z wynikiem na poziomie około 3,8 mln mkw. nowoczesnych biur. Wynik dotyczący Budapesztu (4,0 mln mkw.) był nieco wyższy. To właśnie węgierska stolica zajęła drugie miejsce w podażowym rankingu dla krajów CEE. Pierwsza pozycja Warszawy jest na razie niezagrożona. W połowie bieżącego roku na terenie polskiej stolicy znajdowało się około 6,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Trzeba odnotować, że pozostałe miasta z podium cechowały się mniejszym odsetkiem pustostanów biurowych (Praga - 8,4%, Budapeszt - 9,9%) niż Warszawa (11,9%). Co ważne, we wszystkich sześciu stolicach analizowanych krajów CEE widoczny był podobny trend związany ze wzrostem odsetka biurowych pustostanów w 2020 r. i 2021 r. Bieżący rok przyniósł uspokojenie sytuacji, czego dowodem jest np. sytuacja z Warszawy.

Zyskowność hoteli rośnie, ale nowych inwestycji nadal jest mało

W ostatniej kolejności warto przyjrzeć się regionalnej sytuacji dotyczącej rynku hotelowego. Obecnie doświadcza on normalizacji po bardzo trudnym okresie nasilenia pandemii COVID-19. O znaczącej poprawie widocznej od stycznia do czerwca 2022 r. świadczy między innymi wzrost przychodów na jeden pokój hotelowy z sześciu stołecznych miast aż o 348% względem analogicznego okresu minionego roku. Pomimo normalizacji w zakresie rentowności hoteli, liczba i wartość nowych inwestycji na terenie sześciu analizowanych krajów CEE okazała się stosunkowo niska. Zapewne było to spowodowane faktem, że poziom obłożenia środkowoeuropejskich hoteli nie wrócił jeszcze do normy z połowy 2019 r. Poza tym rosną obawy, że wysoka inflacja skutecznie ostudzi urlopowy zapał mieszkańców Starego Kontynentu.