Wyrok NSA zakończy balkonowe spory?

Nie będzie już sporów o remont balkonów w bloku?

Naczelny Sąd Administracyjny niedawno wydał ważny wyrok dotyczący remontów balkonów w bloku. Wyjaśniamy, czy to orzeczenie kończy wieloletnie wątpliwości.

W przypadku tematyki dotyczącej zarządzania budynkami wielorodzinnymi, możemy wskazać kilka szczególnie problematycznych obszarów. Jednym z nich jest rozgraniczenie pomiędzy częściami wspólnymi budynku oraz lokalami. Chodzi również o kwalifikację balkonów oraz loggii jako części wspólnych bloku albo elementów mieszkania (tzw. pomieszczeń pomocniczych). Taka kwalifikacja ma spore znaczenie przede wszystkim w kontekście remontów i kosztów z nimi związanych. Temat dotyczący statusu prawnego balkonów w bloku lub kamienicy przez lata doczekał się już całkiem wielu orzeczeń sądów. Ten problem prawny docierał nawet do najwyższych instancji sądowych w Polsce (Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego). Niedawno NSA wydał ważny wyrok związany ze statusem balkonów. Wyjaśniamy, czy to orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego może zakończyć wieloletnie wątpliwości.

Co wyroki wcześniej mówiły o statusie i remontach balkonów?

Marcowego wyroku NSA nie można analizować bez odniesienia do wcześniejszego orzecznictwa dotyczącego statusu balkonów w budynku wielorodzinnym. Przykład stanowi Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/2008). Czytamy w niej, że wspólnotę mieszkaniową obciążają wydatki na remonty oraz bieżącą konserwację tych części, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem. Pozostałe wydatki powinny zostać poczynione przez właściciela mieszkania. Chodzi o nakłady zapewniające utrzymanie balkonu w dobrym stanie. Analizowany wyrok sugeruje ponadto, że balkon używany przez właścicieli jednego mieszkania pomimo braku ścian może zostać uznany za tzw. pomieszczenie pomocnicze, o którym mówi ustawa o własności lokali.

Z problematyką dotyczącą balkonów mierzył się również Sąd Apelacyjny w Łodzi. Wyrok tego sądu z dnia 12 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 168/15) wskazuje, że „choć w przypadku balkonów, nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna, zachodzą podstawy do uznania, że ich utrzymanie w należytym stanie czy też ocieplenie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej”. Łódzki sąd uznał, że kluczowe znaczenie mają kwestie praktyczne związane między innymi z zachowaniem jednolitego wyglądu budynku oraz jego wspólnej charakterystyki technicznej.

Marcowy wyrok NSA potwierdza balkonowe obowiązki zarządcy

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2022 r. o sygnaturze akt II OSK 835/19, na pewno ciekawie wpisuje się we wcześniejsze orzecznictwo. Sędziowie NSA podobnie jak sędziowie Sądu Apelacyjnego w Łodzi (patrz sygn. akt I ACa 168/15) stwierdzili bowiem, że kluczowe znaczenie mają kwestie typowo praktyczne. Marcowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego mówi, że „jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal”. Każda sytuacja naturalnie musi być oceniana osobno - z uwzględnieniem cech budynku. Zatem wątpliwości zupełnie nie znikają. Warto dodać, że wyrok NSA z 10 marca 2022 r. był następstwem decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który nakazał wspólnocie wykonanie nowej warstwy wykończeniowej na balkonie (po usunięciu odspojonych płytek) i naprawę uszkodzonych balustrad szklanych.

Wspólnota mieszkaniowa nie zgadzała się z takim nakazem PINB. Natomiast Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego jako organ odwoławczy uznał, że kwestia ustalenia winy za nieodpowiedni stan techniczny balkonów nie należy do kompetencji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ odwoławczy zasugerował, że z punktu widzenia nadzoru budowlanego najbardziej istotne jest doprowadzenie do usunięcia zagrożenia dla ludzi i mienia, które powodowały odpadające płytki oraz szklane części balustrad. Wspólnota mieszkaniowa w toku sprawy częściowo usunęła problematyczne usterki, co nie zmieniło jednak jej determinacji w zakresie prowadzenia sądowego sporu. Opisywana sprawa najpierw trafiła bowiem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, a potem była rozpoznawana przez NSA.

Wspólnota mieszkaniowa może się rozliczyć z właścicielem „M”

Ciekawa wydaje się nie tylko argumentacja NSA i nadzoru budowlanego. Warto wspomnieć o ocenie opisywanej sytuacji, jaką zaprezentował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wydając wyrok z dnia 11 grudnia 2018 r. (VII SA/Wa 927/18). Warszawski WSA uznał bowiem, że adresatem decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości budowlanych (wydanej na podstawie art. 66 prawa budowlanego) jest tylko zarządca budynku wielorodzinnego. Ciążą na nim obowiązki wymienione przez art. 61 prawa budowlanego dotyczące właściwego utrzymania obiektu. Co ważne, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie potwierdził możliwość późniejszego rozliczenia się z właścicielem mieszkania (na gruncie cywilnoprawnym). Chodzi o sytuację, gdy zarządca budynku realizując nakaz powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wykonał dodatkowo prace, które powinny obciążać finansowo właściciela mieszkania.