Zimowe szkody niebezpieczne również dla zarządcy?

Zarządca budynku odpowie za zimowe szkody?

Zimowe szkody związane np. z upadkami pieszych mogą mieć całkiem sporą wartość. Dlatego zarządca musi dobrze wybierać firmy zajmujące się odśnieżaniem.

Grudzień 2022 r. przypomniał Polakom, że zima może być mroźna i śnieżna. Podobnie jak w innych latach, zimowa pogoda skutkowała większą liczbą złamań i stłuczeń u pieszych oraz uszkodzeń pojazdów. Niektóre takie szkody miały bezpośredni związek z brakiem odpowiednich działań zarządcy budynku lub zleceniobiorcy odpowiedzialnego za odśnieżanie. W kontekście aktualnej pogody, warto zatem przypomnieć zimowe obowiązki zarządcy budynku. Taka osoba zarządzająca budynkiem, powinna dobrze dobierać firmy, które zajmą się utrzymaniem porządku w zimie. Nie zawsze można bowiem uwolnić się od odpowiedzialności wskazując na zaniedbania zleceniobiorcy.

Oprócz chodników trzeba zadbać również o dachy i ścieżki

Obowiązek zimowego utrzymania budynku oraz terenu często jest kojarzony przede wszystkim z koniecznością odśnieżenia i oczyszczenia chodnika przebiegającego bezpośrednio obok działki. O takim obowiązku zarządcy lub właściciela budynku mówi ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (zobacz artykuł 5 ustęp 1 punkt 4 tego aktu prawnego). Nie można też zapominać o obowiązkach wynikających z artykułu 61 punkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Ten przepis prawa budowlanego nakazuje między innymi usuwać śnieg, lód oraz sople z zewnętrznych części budynku. Obciążenie dachu wynikające z naporu śniegu oraz lodu nie powinno przekraczać limitów określonych przez normy budowlane (np. PN-EN 1991-1-3:2005). Zimowe utrzymanie obejmuje również kontrolę stanu dróg i parkingów położonych na terenie nieruchomości wspólnej oraz schodów i wejść do budynków.

Wybór ekspertów do odśnieżania zabezpiecza prawnie …

W praktyce zarządcy budynków często wybierają usługi firm oferujących kompleksowe utrzymanie nieruchomości (w tym usuwanie śniegu i lodu oraz posypywanie chodników). Orzecznictwo sądów potwierdza jednak, że zlecenie realizacji zimowych obowiązków nie musi chronić zarządcy przed ewentualną odpowiedzialnością za szkody (spowodowane np. upadkiem sopli na samochód albo złamaniem nogi przez pieszego). Decydujące znaczenie ma ocena sytuacji w kontekście artykułu 429 kodeksu cywilnego. Ten przepis KC wskazuje, że powierzenie wykonania czynności innej osobie lub firmie zwalnia powierzającego z odpowiedzialności za nieodpowiednią realizację tego zadania tylko jeśli strona zlecająca nie ponosi winy w wyborze albo wybrała jako kontrahenta osobę, przedsiębiorstwo lub zakład, który w zakresie swej działalności zawodowej trudni się wykonywaniem takich czynności.

Warto mieć świadomość, że właściciel budynku, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia dzięki zawarciu umowy z zarządcą nieruchomości jako profesjonalistą również może uwolnić się od ewentualnej odpowiedzialności za zimowe szkody. Taki wniosek potwierdza chociażby Wyrok Sądu Rejonowego w Legnicy z dnia 23 września 2014 r. (sygnatura akt VII C 282/13). We wspomnianym wyroku chodziło o szkody spowodowane upadkiem lodu na samochód. Legnicki sąd jednocześnie zwrócił uwagę, że powierzenie czynności profesjonaliście nie zwalnia właściciela budynku, spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej z odpowiedzialności cywilnej jeśli szkoda była skutkiem nieudzielenia przez powierzającego informacji i zaleceń, których przekazanie wybranemu wykonawcy czynności pozwoliłoby uniknąć wyrządzenia szkody (patrz na przykład: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 1998 r. - sygnatura akt II CKN 835/97).

Obowiązkowa polisa skompensuje wiele zimowych szkód

Sytuację zarządców nieruchomości w kontekście zimowych szkód, na pewno poprawia fakt, że tacy eksperci zostali objęci obowiązkiem wykupywania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. O konieczności zakupienia wspomnianej polisy OC mówi artykuł 186 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Obowiązek ubezpieczeniowy obejmuje jedynie przedsiębiorców spełniających ustawową definicję zarządcy. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz.U. 2019 poz. 802) informuje z kolei, że minimalna suma gwarancyjna dla ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości to 50 000 euro rocznie.

Kwota wynosząca 50 000 euro może pokryć zdecydowaną większość zimowych szkód. Czasem zdarza się, że zarządcy wykupują tak zwaną nadwyżkową ochronę. W takim przypadku, łączna suma ubezpieczeniowa będzie jeszcze większa. Trzeba jednak pamiętać o ograniczeniach ochrony. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. wyłącza z zakresu ochrony szkody majątkowe wyrządzone przez zarządcę osobom bliskim, konieczność zapłaty kar umownych i szkody powstałe wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru. Co ważne, ministerialne rozporządzenie nie pozwala na wyłączanie z zakresu ochrony szkód spowodowanych przez rażące niedbalstwo zarządcy. To kwestia ważna w kontekście zimowych obowiązków. Nie należy jednak zapominać, że wyłączenie ochrony związane z rażącym niedbalstwem może się pojawić w dobrowolnym (nadwyżkowym) OC kupowanym przez zarządcę.