Wspólnoty i spółdzielnie - co je czeka w 2023 roku?

Jaki będzie 2023 r. dla wspólnot i spółdzielni?

Rok 2023 może być trudny dla wspólnot i spółdzielni pod względem finansowym. Sprawdzamy, czy możliwe zmiany prawne też będą stanowiły wyzwanie.

Nie ulega wątpliwości, że bieżący rok będzie problematyczny dla wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni pod względem płynności finansowej. Niektóre takie instytucje już teraz odczuwają gorszą terminowość płatności m.in. zaliczek na utrzymanie części wspólnych i opłat eksploatacyjnych. Trudno się dziwić, ponieważ obciążenie finansowe właścicieli mieszkań wzrosło bardzo znacząco. Początek nowego roku to czas prognoz i przewidywań. Te dotyczące sytuacji finansowej wspólnot i spółdzielni już znamy. Warto spojrzeć na perspektywy wspomnianych instytucji od strony prawnej i sprawdzić, co planuje ustawodawca. Eksperci portalu 4FS.pl przygotowali takie ciekawe podsumowanie możliwych zmian prawnych.

Prace nad zmianą prawa spółdzielczego trwają już długo

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych na pewno zalicza się do najważniejszych aktów prawnych, które regulują zasady funkcjonowania budynków wielorodzinnych. Wspomniana ustawa to również jeden z częściej nowelizowanych aktów prawnych. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych była dotąd nowelizowana już 32 razy. Trzydziesta trzecia zmiana na pewno jest możliwa w bieżącym roku. Rząd od dłuższego czasu pracuje bowiem nad projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali.

Ten projekt oznaczony w Rządowym Centrum Legislacji numerem UB2 ma dostosować przepisy do następujących wyroków Trybunału Konstytucyjnego:

- Wyroku TK z dnia 14 marca 2018 r. (sygn. akt P 7/16)

- Wyroku TK z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt K 3/19)

W pierwszym przypadku, chodzi o niezgodność z Konstytucją artykułu 49 indeks 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mowa o sytuacjach, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga robót adaptacyjnych. Znacznie bardziej problematyczny dla ustawodawcy jest wyrok TK z sygnaturą K 3/19. Warto przypomnieć, że to orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego podważyło przepisy z 2017 roku, na podstawie których pozbawiono statusu członka część spółdzielców (m.in. posiadaczy ekspektatyw).

Uchwalenie opisywanego projektu jeszcze przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi byłoby pożądane również dlatego, że usprawnia on eksmisję osób długotrwale zalegających z opłatami. Obecnie artykuł 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie podaje, jaki wymiar długotrwałych zaległości uzasadnia wystąpienie do sądu o przymusową sprzedaż lokalu w trybie licytacji. Co więcej, od 30 maja 2020 r. egzekucyjna sprzedaż nieruchomości nie jest możliwa, jeśli należność główna nie przekracza 5% wartości mieszkania według wyceny rzeczoznawcy (zobacz artykuł 952 indeks 1 paragraf 2 kodeksu postępowania cywilnego).

W związku z powyższym, sądy dość rzadko orzekają o zastosowaniu przymusowej licytacji mieszkania na wniosek wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni. Przepisy przygotowywane przez rząd precyzują, że sąd będzie mógł orzec o przymusowej sprzedaży lokalu, jeśli zadłużenie osiągnie równowartość co najmniej sumy rocznych opłat. Poza tym projekt oznaczony numerem UB2 wprowadza usprawnienia dotyczące np. podejmowania uchwał w trybie obiegowym i umocowania zarządu do zawierania umów będących realizacją uchwał wspólnoty.

Rząd chce uporządkować status spółdzielczych gruntów

Dla spółdzielni oraz ich członków, ważną kwestią jest również zapowiedź uporządkowania bałaganu związanego ze statusem prawnym gruntów pod blokami. Ten problem uniemożliwia między innymi wykup mieszkań od spółdzielni oraz założenie ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw i zakup ich na kredyt. Stosowny projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (numer UD458) znajduje się w wykazie prac legislacyjnych rządu, a jego uchwalenie przez Sejm w bieżącym roku jest dość prawdopodobne.

Wspomniany projekt zakłada przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Decyzje porządkujące status spółdzielczych działek mają zapadać w trybie administracyjnym, co powinno przyspieszyć procedowanie wniosków. Zgodnie z projektem, spółdzielnie będą miały rok na przygotowanie i złożenie odpowiednich dokumentów. W razie przekazania spółdzielniom gruntów w użytkowanie wieczyste, pobierane będą roczne opłaty - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Ewentualna bonifikata ma dotyczyć jedynie pierwszej opłaty.

W blokach mają się pojawić tzw. prosumenci lokatorscy

Jeżeli chodzi o ważne dla wspólnot i spółdzielni inicjatywy prawne, to w nowym roku można się też spodziewać zaawansowanych prac nad tematem tzw. prosumentów lokatorskich. Rząd niedawno zapowiedział, że zostanie wprowadzony program dofinansowania do budowy instalacji fotowoltaicznych na budynkach wielorodzinnych. Dzięki budowie instalacji PV (dotowanej przez rząd w 50%), mieszkańcy bloku mają nie płacić za energię elektryczną zużywaną w części wspólnej i będą mogli obniżyć swoje własne rachunki. Według zapowiedzi, możliwe będzie odzyskanie 100% energii przekazanej przez blok do systemu energetycznego. Rząd obiecuje 500 mln zł na dotacje, ale rodzi się pytanie, czy wspólnoty oraz spółdzielnie i na przykład TBS-y w obliczu trudnej sytuacji finansowej będą skłonne do inwestycji.