Budynki komercyjne w 2023 roku: będzie sporo zmian?

Prawo a budynki komercyjne - jakie zmiany w 2023 roku?

W przypadku budynków komercyjnych, 2023 rok przyniesie ważne zmiany prawne. Postanowiliśmy opisać dwie, które wydają się ważne i prawdopodobne.

Nie ulega wątpliwości, że niedawno rozpoczęty rok będzie dość trudny dla zarządców budynków komercyjnych. Chodzi między innymi o znaczący wzrost kosztów eksploatacji wspomnianych budynków. Problemy związane z szybko rosnącymi kosztami odczują też najemcy, co może stanowić wyzwanie dla podmiotów zarządzających np. nieruchomościami handlowymi i właścicieli takich budynków. Jeżeli natomiast chodzi o kwestie prawne, to rok 2023 na pewno będzie pełen ciekawych zmian oraz wydarzeń. Nie wszystkie z nich są jeszcze znane. Tym niemniej, warto zaprezentować najważniejsze spodziewane zmiany prawne z 2023 roku. Chodzi zarówno o zmiany wpływające na sektor nieruchomości komercyjnych już w najbliższym czasie, jak i te o charakterze bardziej długookresowym.

Rząd chce likwidować użytkowanie wieczyste dla firm

Opis dwóch ciekawych zmian prawnych możliwych w 2023 roku warto rozpocząć od tematu niemal zupełnej likwidacji użytkowania wieczystego. Wzbudzał on bowiem całkiem spore zainteresowanie przedsiębiorców pod koniec 2022 roku. Wszystko za sprawą projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Wspomniany projekt oznaczony numerem UD257 pojawił się w Rządowym Centrum Legislacji na początku grudnia minionego roku.

Aktualnie opisywany projekt wciąż znajduje się na etapie uzgodnień międzyresortowych. Niemniej jednak, można sądzić, że istnieje duża szansa uchwalenia zmian ważnych dla przedsiębiorców jeszcze przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi. Jeżeli jednak się to nie uda, to losy zmian w użytkowaniu wieczystym będą mocno niepewne. Zgodnie z zasadą tzw. dyskontynuacji, nowy Parlament nie zajmuje się bowiem zdecydowaną większością ustaw nieuchwalonych w czasie poprzedniej kadencji.

Dużej zmianie ulegnie np. sposób ustalania ceny wykupu

Jeżeli chodzi o zapowiadane zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, to z perspektywy zarządców i właścicieli nieruchomości komercyjnych, kluczowe wydają się nowe zasady ustalania ceny nieruchomości gruntowej zbywanej na rzecz użytkownika wieczystego. Po zmianach taka cena nabycia gruntu od Skarbu Państwa ma być ustalana jako dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (w razie jednorazowej płatności) lub jako dwudziestopięciokrotność opłaty rocznej (w przypadku wybrania płatności ratalnej).

Samorządy zyskają prawo wyboru tej samej metody rozliczeń lub negocjowania innych warunków wykupu z nabywcą, czyli aktualnym użytkownikiem wieczystym działki. W każdym przypadku, użytkownik wieczysty nabędzie jednak grunt za kwotę nieprzekraczającą jego ceny rynkowej. Projektowane przepisy przewidują przyznanie użytkownikom wieczystym czasowego roszczenia o wykup gruntu oraz pomocy publicznej de minimis lub zwrotnej dopłaty (zwracanej później jednorazowo albo w ratach).

UE mocno forsuje remonty budynków komercyjnych …

Rok 2023 przyniesie też ważne dla właścicieli nieruchomości komercyjnych decyzje, które zapadną na szczeblu unijnym. Warto mieć świadomość, że cały czas trwają intensywne prace nad implementacją kontrowersyjnego i ambitnego programu redukcji emisji gazów cieplarnianych „Fit for 55” w sektorze budownictwa. Budynki (w tym również komercyjne) należą do największych emitentów gazów cieplarnianych. Ważne zmiany dla właścicieli i zarządców budynków wydają się zatem pewne. Aktualnie wiemy o następujących planach Unii Europejskiej dotyczących budynków komercyjnych:

- zobligowanie właścicieli budynków komercyjnych do osiągnięcia co najmniej poziomu energochłonności „F” do 2027 r. (to bardziej restrykcyjna propozycja Komisji Europejskiej)

- zmuszenie od 2027 r. podmiotów wznoszących nowe budynki komercyjne o powierzchni ponad 250 mkw. do obowiązkowej instalacji na nich paneli słonecznych

- zobligowanie od 2028 r. właścicieli budynków komercyjnych o powierzchni ponad 400 mkw. do zbudowania instalacji fotowoltaicznej podczas generalnego remontu

- wprowadzenie obowiązku wznoszenia tylko komercyjnych budynków zeroemisyjnych od 2030 roku

- obowiązkowe wyremontowanie 15% najmniej energooszczędnych budynków niemieszkalnych do 2030 r. oraz kolejnych 10% do 2034 r. (tak więc do 2034 r. ma zostać wyremontowana jedna czwarta wszystkich budynków niemieszkalnych, czyli część skupiająca budynki z najwyższym poziomem energochłonności w przeliczeniu na 1 mkw.)

- ustanowienie celu, zgodnie z którym w 2050 r. niemal wszystkie budynki na terenie UE będą zeroemisyjne

Powyższe plany nie będą dotyczyły budynków o charakterze przemysłowym. Tym niemniej, wpływ bardzo ambitnej polityki klimatycznej na rynek nieruchomości komercyjnych oraz istniejący zasób budynków na pewno będzie ogromny. Kraje członkowskie UE będą musiały przygotować własne scenariusze wspierania modernizacji budynków (nie tylko komercyjnych). Bez takiego wsparcia, osiągnięcie wyznaczonych celów remontowych i klimatycznych może być bowiem bardzo trudne. Właściciele oraz zarządcy budynków komercyjnych z pewnością powinni uważnie obserwować dalsze plany Unii Europejskiej oraz polskiego rządu w kontekście wdrażania programu „Fit for 55”.