Sąsiedzi nie mogą się dowiedzieć, kto zalega z czynszem?

Zadłużenie czynszowe pozostaje sporym problemem dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Nie powinny one jednak podawać zbyt wielu danych o zaległościach.

Jeżeli zapytalibyśmy osoby zarządzające spółdzielniami i wspólnotami mieszkaniowymi o największy problem, to zaległości czynszowe na pewno uplasowałyby się w czołówce udzielonych odpowiedzi. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o spóźnione płatności zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i opłat eksploatacyjnych w spółdzielni. Taki problem może sprawić, że w skrajnej sytuacji wspólnota lub spółdzielnia będzie miała kłopoty z płynnością finansową. Trudno zatem dziwić się, że zarządy wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni podobnie jak firmy zarządzające budynkami wielorodzinnymi szukają różnych sposobów zmotywowania dłużników. Mowa o osobach, które z rozmysłem żyją na koszt sąsiadów. Jeden z pomysłów zakłada publiczne podawanie numeru mieszkania i kwoty przypadającego na nie zadłużenia. Taki wariant wzbudza jednak poważne wątpliwości na gruncie prawnym. Rząd ma inny pomysł na skłonienie czynszowych dłużników do większej systematyczności.

Numery lokali to przykład danych osobowych …

Pomysł związany ze swoistym piętnowaniem właścicieli i lokatorów zadłużonych mieszkań poprzez publiczne podawanie skali zaległości wcale nie jest nowy. W skrajnym przypadku mógłby on polegać na ujawnieniu imienia i nazwiska właściciela „M” lub spółdzielcy oraz podaniu kwoty czynszowych długów. Nikt raczej nie bierze jednak pod uwagę tak drastycznego rozwiązania. W przeszłości zarządcy budynków wielorodzinnych próbowali natomiast publikować (np. na tablicy ogłoszeń) zestawienia z numerami mieszkań oraz kwotą zaległości czynszowych. To bez wątpienia nieco bardziej subtelna forma motywowania lokatorów do spłaty długów. Mimo tego, pojawiły się wątpliwości, czy jest ona legalna z punktu widzenia obowiązujących przepisów.

Stanowisko w opisywanej sprawie zajął Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych. Na stronie internetowej GIODO znajdziemy wyjaśnienie, w którym ta instytucja wskazuje, że numery lokali również są przykładem danych osobowych i jako takie podlegają ustawowej ochronie. Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych argumentuje, że na podstawie numeru lokalu można bez nadmiernych kosztów i działań ustalić tożsamość właściciela mieszkania lub posiadacza jednego ze spółdzielczych praw. Wiele zależy oczywiście od warunków panujących w danej wspólnocie lub spółdzielni. Tym niemniej, publikacja numerów lokali z odpowiadającym im zadłużeniem może stanowić podstawę do oskarżeń o naruszenie zasad ochrony danych osobowych.

Rząd ma inny patent na czynszowych dłużników

W związku z powyższym, wielu zarządców budynków wielorodzinnych nie chce ryzykować podawania jakichkolwiek informacji na temat zadłużenia lokatorów i właścicieli konkretnych „M”. Warto jednak wiedzieć, że rząd rozważa inne rozwiązanie, które powinno zmotywować czynszowych dłużników (być może nawet skuteczniej niż ostracyzm ze strony sąsiadów). Mowa o odpowiedniej zmianie artykułu 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Obecnie ten przepis wskazuje, że wspólnota mieszkaniowa może wystąpić do sądu z pozwem o licytację mieszkania należącego do osoby, która długotrwale zalega z opłatami. Do wspomnianego art. 16 odwołuje się też ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Mówi ona, że identyczne uprawnienia procesowe i egzekucyjne względem uporczywego dłużnika posiada zarząd spółdzielni mieszkaniowej.

Problem polega na tym, że obecnie art. 16 ustawy o własności lokali jest zbyt mało precyzyjny. Dlatego powstają trudności interpretacyjne. Nie wiadomo bowiem, co dokładnie oznacza długotrwałe zaleganie z opłatami. W odpowiedzi, rząd rozważa wprowadzenie limitu zadłużenia umożliwiającego złożenie odpowiedniego pozwu na poziomie dziewięciokrotności miesięcznych opłat. Taki limit wydaje się całkiem racjonalny. Warto jednak pamiętać, że nawet po planowanej zmianie przepisów ostateczna decyzja w sprawie licytacji mieszkania dłużnika będzie należała do sądu. Można oczekiwać, że decyzja sądu uwzględni trudne okoliczności życiowe (związane np. z ciężką chorobą).