Zarządca odpowie za „chodnikowe” szkody?

Można przypuszczać, że sezon zimowy znów przyniesie wzrost liczby upadków na chodnikach. Wyjaśniamy, czy zarządca budynku odpowiada za skutki takich wypadków.

Już od pewnego czasu, zimowa aura jest dość trudna do przewidzenia. Mimo tego można spodziewać się, że niebawem wzrośnie liczba kontuzji związanych z upadkami na chodniku. Niektóre takie sytuacje mogą mieć poważne konsekwencje zdrowotne. Aktualną sytuację dodatkowo pogarsza chaos w służbie zdrowia związany z koronawirusem. Właśnie dlatego właściciele nieruchomości powinni szczególnie dbać o oczyszczanie przyległego chodnika z lodu oraz śniegu. W kontekście tego obowiązku wyjaśniamy, kto jest odpowiedzialny za jego realizację w przypadku budynków wielolokalowych. Warto również przeanalizować ciekawe orzeczenia sądowe, które dotyczą „chodnikowych” szkód.

Ustawowa definicja właściciela gruntu jest bardzo szeroka

Przed zaprezentowaniem interesującego orzecznictwa krajowych sądów, warto najpierw wyjaśnić prawne podstawy obowiązku związanego z dbałością o stan chodnika w zimie. W tym kontekście kluczowa jest ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 nr 132 poz. 622). Jej artykuł 5 ustęp 1 punkt 4 wskazuje, że właściciele nieruchomości powinni sprzątać błoto, śnieg, lód oraz inne zanieczyszczenia z chodników położonych bezpośrednio obok posesji. Wyjątek dotyczy chodnika, na którym jest dozwolony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.

Warto zwrócić uwagę, że ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach bardzo szeroko definiuje pojęcie właściciela nieruchomości odpowiedzialnego za porządek na chodniku. Ustawowa definicja wykracza poza typowe rozumienie słowa „właściciel”. Zgodnie z analizowaną ustawą, właścicielem jest również współwłaściciel, użytkownik wieczysty, jednostka organizacyjna albo osoba posiadająca nieruchomość w zarządzie lub użytkowaniu, a także każdy inny podmiot faktycznie władający nieruchomością.

Wspólnota i spółdzielnia musi dbać również o własny teren

Artykuł 2 ustęp 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wskazuje natomiast, że w przypadku zabudowania nieruchomości gruntowej budynkiem wielolokalowym z wyodrębnionymi lokalami, obowiązki dotyczące utrzymania chodnika obciążają odpowiednio wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową. W przypadku wspólnoty, chodzi o osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną na podstawie umowy lub wyboru przez właścicieli lokali. Jeżeli natomiast mówimy o blokach komunalnych i socjalnych, to odpowiedzialność za stan chodnika ponosi instytucja zarządzająca zasobem mieszkaniowym gminy. Utrzymaniem chodnika przebiegającego blisko bloków z TBS-u, powinni zajmować się pracownicy tej instytucji.

Analizowana ustawa z dnia 13 września 1996 r. nie mówi o obowiązkach dotyczących usuwania lodu, śniegu, błota i podobnych zanieczyszczeń z chodników oraz ścieżek znajdujących się na terenie nieruchomości. Odpowiedzialność osób zarządzających nieruchomością związana z utrzymaniem takich wewnętrznych ciągów komunikacyjnych wydaje się jednak oczywista. Dotyczy ona też właścicieli, najemców i zarządców nieruchomości komercyjnych. Pozostawienie oblodzonych ścieżek i schodów może skutkować wysokimi roszczeniami ze strony osób poszkodowanych.

Odpowiedzialność z zarządcą chodnika może być solidarna

Omówione powyżej przepisy w sposób ogólny określają odpowiedzialność właściciela terenu za szkody związane z upadkiem na chodniku pokrytym błotem, śniegiem lub lodem. W praktyce nierzadko mają miejsce ciekawe sytuacje prawne, o których możemy dowiedzieć się z orzecznictwa. Przykładowo może się zdarzyć, że poszkodowany będzie wysuwał roszczenia zarówno do właściciela pobliskiej działki, jak i zarządcy chodnika. Do takiej sytuacji odnosi się Wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie z dnia 17 grudnia 2015 roku (sygn. akt V Ca 552/15).

Wspomniane orzeczenie sądowe potwierdza, że odpowiedzialność spółdzielni mieszkaniowej oraz zarządcy chodnika może być solidarna jeśli do upadku pieszego przyczyniły się dwie kwestie - oblodzenie nawierzchni oraz jej nierówność. Ten drugi problem obciążał zarządcę dróg odpowiadającego za utrzymanie lokalnej infrastruktury. Warto jednak zwrócić uwagę, że w analizowanej sprawie odpowiedzialność zarządcy drogi i chodnika przejął ubezpieczyciel zapewniający mu ochronę w ramach OC. Taka sytuacja jest częsta, gdy dochodzi do „chodnikowych” szkód. Odpowiednie umowy z zakładami ubezpieczeń mają bowiem zarządcy dróg, właściciele działek, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz zarządcy nieruchomości. W tym ostatnim przypadku, mowa o obowiązkowej polisie OC dla zarządcy z minimalną sumę ubezpieczenia na poziomie 50 000 euro rocznie.

Wybór „zewnętrznej” firmy zwalnia z odpowiedzialności?

Kolejny ciekawy wyrok dotyczący „chodnikowych” szkód został wydany 22 marca 2017 r. przez Sąd Okręgowy w Sieradzu (sygn. akt I Ca 76/17). Tym razem chodziło o odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za wypadek na chodniku, gdy ta wspólnota zleciła utrzymanie czystości profesjonalnej firmie. W analizowanej sytuacji, wspólnota teoretycznie mogła powoływać się na to, że nie ponosi odpowiedzialności w związku z artykułem 429 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis wskazuje, że podmiot powierzający czynność profesjonalnemu wykonawcy nie ponosi odpowiedzialności za skutki jej niewłaściwego wykonania.

W toku postępowania sądowego okazało się jednak, że umowa zawarta przez wspólnotę z firmą sprzątającą teren nie była odpowiednio sformułowana. Ta firma miała się bowiem zajmować oczyszczaniem chodnika dopiero po opadach śniegu. Tymczasem bolesny upadek pieszego zdarzył się w czasie oblodzenia. Przedsiębiorstwo dbające o czystość samo starało się usuwać oblodzenie z chodnika, ale w tym pechowym dniu lód akurat nie został zeskrobany.

Sąd Okręgowy w Sieradzu potwierdził, że to wspólnota mieszkaniowa ponosi pełną odpowiedzialność za wypadek z powodu niewłaściwego sformułowania umowy i niewystarczającego nadzoru nad nieruchomością. Takie błędy kosztowały 15 000 zł. Podobna wartość świadczenia za upadek na chodniku obecnie nie stanowi rzadkości. Warto zwrócić uwagę, że w analizowanym przykładzie osoba domagająca się zapłaty zadośćuczynienia doznała m.in. skręcenia i naderwania kręgów szyjnych oraz silnego stłuczenia żeber po obydwu stronach. Niekiedy upadki na chodniku kończą się jeszcze gorzej, co zwiększa wartość możliwego świadczenia.

Zasady odpowiedzialności najemcy za chodnik zmieniły się

Trzeci interesujący przykład orzecznictwa jest związany głównie z nieruchomościami o charakterze komercyjnym. Mianowicie chodzi o to, czy najemca odpowiada za sprzątanie chodnika i jego utrzymanie w czasie zimy. Taki problem analizował Sąd Najwyższy w ramach uchwały z dnia 22 czerwca 2017 r. (zobacz sygnatura akt III CZP 22/17). Najważniejszy polski sąd stwierdził, że w stanie prawnym sprzed 1 lutego 2015 r. tylko najemca był zobowiązany do usuwania zanieczyszczeń z chodnika biegnącego obok nieruchomości. Przesłanką odpowiedzialności najemcy (wyłączającej odpowiedzialność właściciela) był jednak sposób używania nieruchomości ustalony w umowie, bądź wynikający z jej właściwości i przeznaczenia.

Ustawa z dnia 28 listopada 2014 r. o zmianie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2015 poz. 87) nieco zmodyfikowała wspomnianą zasadę. Obecnie przepisy wskazują, że w razie wątpliwości obowiązki związane z utrzymaniem chodnika w czystości powinien wykonywać podmiot faktycznie władający nieruchomością. Można również zawrzeć umowę pisemną, która konkretnie ustali obowiązki związane z utrzymaniem czystości oraz ich wykonawcę.