Powództwo o pozbawienie prawa do lokalu

Na nasze pytania związane z aspektami prawnymi dotyczącymi powództwa o pozbawienia prawa do lokalu odpowiada radca prawny Jarosław Nogalski. Nasz ekspert czynnie działa na rynku prawniczym  od 2007 roku. Prowadzi obsługe jednostek samorządu terytorialnego oraz spółek prawa handlowego, spółdzielni i innych przedsiębiorców. Świadczy usługi w zakresie prawa gospodarczego, prawa rzeczowego, prawa pracy i zatrudnienia, a także prawa korporacyjnego i rozwodowego.

Czy właściciel lokalu może dysponować swoim prawem w sposób nieograniczony i korzystać ze swojego lokalu w dowolny sposób?

Prawo własności stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy. Najszerszą w tym znaczeniu, że spośród wszystkich praw, które polegają na korzystaniu z rzeczy, forma ta zapewnia uprawnienia najdalej idące. Jednakże prawo własności nie daje właścicielowi absolutnej pełni władzy nad rzeczą. W systemie prawa polskiego najpełniejszą definicję prawa własności zawiera art. 140 ustawy z dnia  23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem wyznacznikami granic własności są ustawy i zasady współżycia społecznego. Właśnie jedną z takich ustaw, która w pewien sposób ogranicza korzystanie z rzeczy własnej jest Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 532 z późn. zm.). 

Należy mieć na uwadze, iż własność mieszkania, nie oznacza, iż można z niego korzystać w sposób dowolny, uciążliwy dla innych właścicieli lokali, czy w sposób sprzeczny z prawem. Takie zachowanie właściciela niesie dla niego surowe konsekwencje, do których zaliczyć należy nawet tak drastyczny środek, jak  pozbawienie właściciela własnego mieszkania.

Rozumiem, że żądanie sprzedaży lokalu może odbyć się tylko w niektórych i to  szczególnych przypadkach?

Zdecydowanie tak. Ustawodawca bowiem w artykule 16 ustawy o własności lokali wskazał jakie zachowanie właścicieli może stanowić przyczynę do tego, aby wspólnota mogła żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.  Zgodnie bowiem z treścią art. 16 wspomnianej powyżej ustawy o własności lokali :

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Zatem, jak długo właściciel może bezkarnie nieregulować swoich zobowiązań, i jakie to mogą być kwoty?

Ustawodawca posługuje się pojęciem „długotrwale”, co  należy odnosić nie do okresu powstawania zaległości, w szczególności, że może ona dotyczyć także świadczeń o charakterze jednorazowym, ale przede wszystkim  do czasu, jaki upływa od chwili jej powstania do dnia podjęcia uchwały o wystąpieniu z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu. Co istotne, wysokości zaległości nie należy odnosić do wartości lokalu należącego do właściciela zalegającego z opłatami. 

Wartość zaległości uzasadniająca sprzedaż licytacyjną lokalu powinna być odnoszona do ekonomicznego interesu wspólnoty mieszkaniowej, a przez to także poszczególnych właścicieli lokali, będących jej członkami. Zaległością taką będzie zatem każda zaległość stanowiąca zagrożenie lub naruszenie interesu wspólnoty mieszkaniowej wyrażającego się w możliwości prawidłowego spełniania przez nią funkcji w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną.

Odnosząc się do długości okresu przez jaki ma trwać zaległość, ustawodawca nie wskazał konkretnie czasu jej trwania. Zatem posiłkując się tym zakresie orzecznictwem sądowym, stwierdzić należy, że czas trwania zaległości nigdy nie powinien uzasadniać licytacyjnej sprzedaży lokalu, jeżeli jest krótszy niż 3 miesiące.

Jak można poradzić sobie z  takim właścicielem, który wprawdzie nie zalega z opłatami, ale w inny sposób zakłóca, przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości sąsiadom ? Czy takiego właściciela również można pozbawić lokalu?

Tak, jak najbardziej.  Bowiem jedną z przesłanek sprzedaży lokalu w drodze licytacji jest takie  zachowanie właściciela, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie właściciela lokalu, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.  Ustawodawca nie zdecydował się jednak na legalną definicję pojęcia „porządku domowego”. Zatem zasady porządku domowego powinny być określone w stosownym regulaminie przyjętym w drodze w uchwały właścicieli lokali. Dodatkowo, warunkiem licytacyjnej sprzedaży lokalu musi być ponadto, stwierdzenie uporczywego lub rażącego naruszenia zasad porządku domowego.

No dobrze, a co należy rozumieć pod pojęciem uporczywego lub rażącego naruszenia zasad porządku domowego?

O uporczywości  można mówić wyłącznie w sytuacji, w której utrzymuje się ono przez pewien czas (ma charakter trwały, jest kontynuowane pomimo wezwań do zaprzestania) i jest celowo skierowane na uprzykrzenie korzystania z nieruchomości wspólnej lub innych samodzielnych lokali przez pozostałych właścicieli. Natomiast rażące naruszenie zasad może mieć postać nawet jednorazowego zachowania, ale takiego o bardzo znaczącym stopniu nasilenia, który znacznie przekracza powszechnie akceptowalny poziom.

Czy są jeszcze jakieś przesłanki, których wystąpienie daje prawo wspólnocie mieszkaniowej tak mocnej ingerencji w prawo własności, skutkiem czego jest pozbawienie właściciela prawa do nieruchomości?

Ostatnią z przesłanek uprawniających roszczenie wspólnoty o przymusową sprzedaż lokalu  jest takie niewłaściwe zachowanie właściciela lokalu, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Należy pamiętać, iż właściciel może korzystać ze swego lokalu zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a przy jego wykonywaniu powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Natomiast korzystanie z nieruchomości wspólnej określają przepisy  art. 12 ust. 1 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, które  przewidują, że właściciel ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a jednocześnie jest obowiązany korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Jako przykłady niewłaściwego zachowania można wskazać w szczególności wykorzystywanie lokalu mieszkalnego na cele niemieszkalne, blokowanie dostępu do nieruchomości wspólnej lub jej części, hałas, nieprzyjemne zapachy. Kolejno, następstwem takich zachowań musi być uciążliwość w korzystaniu z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, przy czym uciążliwość nie powinna przekraczać przeciętnej miary. 

A jak wygląda aspekt procesowy dotyczący wytoczenia powództwa o pozbawienie właściciela prawa własności lokalu?

Podmiotem legitymowanym czynnie jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Wytoczenie powództwa jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zatem  niezbędnym jest podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały upoważniającej zarząd do wystąpienia z takim żądaniem. Jak wskazuje orzecznictwo sądowoadministracyjne, aby można było mówić o spełnieniu warunku istnienia uchwały zezwalającej na sprzedaż lokalu przez wspólnotę konieczne jest, by uchwała odnosiła się do konkretnego członka wspólnoty i konkretnego lokalu. Uchwała taka podlega zaskarżeniu i kontroli na drodze sądowej, a zainteresowany członek wspólnoty winien mieć zapewnioną możliwość jej kwestionowania i wskazywania swoich racji. Natomiast podmiotem legitymowanym biernie jest właściciel lokalu mającego podlegać licytacji. Jeśli lokal objęty jest współwłasnością, konieczne jest pozwanie wszystkich współwłaścicieli. Sądem właściwym miejscowo jest sąd położenia nieruchomości. Sprzedaż licytacyjna odbywa się na zasadach określonych przepisami kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Orzekając o zarządzeniu licytacyjnej sprzedaży lub zezwoleniu na nią, sąd nie może orzec o uprawnieniu do lokalu zamiennego ani socjalnego.

 

Czy z powództwem żądania sprzedaży lokalu można wystąpić jedynie w oparciu o ustawę o własności lokali? 

Otóż nie. Podobne rozwiązania, co zawarte w ustawie o własności lokali znajdują się m.in. w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym przypadku jako przesłanki przymusowej sprzedaży zostały wskazane długotrwałe zaległości z zapłatą opłat, rażące lub uporczywe wykraczanie osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Ustawodawca wskazał, iż w takim przypadku przepis art. 16  ustawy o własności lokali stosuje się odpowiednio. Zastrzegając przy tym, iż z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. W takiej sytuacji rada nadzorcza spółdzielni mieszkaniowej podejmuje uchwałę upoważniającą zarząd do działania, która może być zaskarżona do sądu.

Ponadto w tej sytuacji, posiadaczowi prawa własnościowego, którego prawo zostało sprzedane, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, ale może przysługiwać prawo do lokalu socjalnego dostarczanego przez właściwą gminę, a także prawo do lokalu tymczasowego.

Podobne rozwiązanie znajduje się w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r. (Dz.U.z 2020 r. poz. 611). W sytuacji spełnienia przesłanek rażącego lub uporczywego wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Dodatkowo, współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Zwracam uwagę, iż był to celowy zabieg ustawodawcy, który zmierzał do stworzenia współlokatorowi możliwości eksmisji uciążliwego współlokatora bez konieczności opuszczenia lokalu przez tego pierwszego. Gdyby bowiem na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, dochodziło do rozwiązania stosunku prawnego, to współlokator – powód, któremu przysługiwałoby tylko pochodne prawo do zajmowania lokalu, traciłby prawo do dalszego zamieszkiwania w lokalu.